本报记者 谢诚
政策调控、融资渠道受限，对当下的中小房企而言，是一项不小的考验。在行业三千亿到五千亿规模像滚雪球一般成倍增长的情况下，中小房企若想突围，需另辟蹊径。在其中，融信中国近年来以快速稳健发展的势头，成功引得市场注意，也为当下房企突围打造了一个成功样本。
2018年6月24日，海通证券发布研究报告指出，融信中国在2015-2016年踩对了长三角板块上行周期，提早布局长三角改善型产品，享受地价房价双重上涨的红利。受益于品牌溢价以及强劲的销售，公司规模正快速增长。
“伴随着销售持续向好，公司将有能力持续优化财务结构，降低负债率并提高流动性。”海通证券看好融信中国未来销售和财务业绩的双重改善，并给予公司「优于大市」评级。
最新数据显示，2018年上半年，融信总合约销售额约人民币545.31亿元，按同口径计算，同比增幅高达75.73%。公司上半年完成全年1200亿目标的45.44%，超出原计划的40%。
规模稳健增长的同时，公司近年来致力于维持合理的负债水平。“抢在周期前扩张土地储备，经历了快速扩张、初步完成全国化布局后，融信适时调整财务策略，如提出明确的降债目标及计划，以及提高流动性的计划，加强公司财务安全边际、保障充足流动性。”海通证券认为，公司调整财务策略是管理层具有较强前瞻性的表现，该调整将使公司快速扩张后步入稳健发展期。
踏准周期 先行重仓长三角
除了海通证券，还有更多投行正在关注这家内房企业。
6月7日，融信中国获得国际投行花旗的首次覆盖，给予「买入」评级，目标价为19.80港元，较目前的股价有超过80%的上升空间。作出该评级的依据，花旗认为，市场正逐步认可该公司的增长潜力，公司具有高增长与估值吸引的特征。
6月19日，中投证券发布年内关于融信中国的第三份研报，维持「强烈买入」评级。“销售回款将为降债的主要驱动力，随着更多项目推出，预料销售将持续强劲，有望协助集团负债率于2019年达致行业平均水平。”中投证券称。
正如多家机构所指出，规模的快速增长是融信近年来给市场留下的一大深刻印象。公开数据显示，2015-2017年，公司销售合约、结转收入、净利润、总资产、净资产规模均取得优于同行业平均水平的成长。其中，合约销售金额、结转收入、总资产和净资产的年复合增速均超过100%。
“公司销售和资产规模的快速增长得益于公司踩对了板块周期时点，先于周期上行前重仓潜力长三角城市。”海通证券指出。
查阅公司2015-2016年报可发现，公司新增土储主要聚焦于杭州和福州。而杭州和福州成交楼面均价近年涨幅明显，公司提前布局杭州和福州锁定较低成本土地。其次，杭州和福州在2015-2017年公司合约销售贡献最高，公司在这两个城市的成交平均房价稳定上升。
无独有偶，花旗同样认为，2016至2017年公司因收购而负债增加是良好时机，通过准确踩点获得了大量低成本的土地。
尤其值得一提的是，2017年Q3和2018年Q1，公司分别收购宁波海亮55%股权、安徽海亮55%的股权，以及郑州清华园房地产公司100%股权。通过收购，公司获得郑州、成渝、西部（西安、兰州、西宁、银川）超过530万平方米土地储备。
“通过股权收购的方式，积极开拓中西部潜力城市，土地布局从东部沿海扩展到内陆。”海通证券指出，至2017年底，公司实现了全国化的战略布局。形成全国八大核心城市群的布局：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。
截至2017年12月31日，融信中国总土储面积达2315万平方米。其中58%分部在公司市场份额领先的三大重点城市，包括杭州、上海和福州。而平均土地成本仅为人民币6568元/平方米，平均售价却超过21000元/平方米。
规模实现快速增长，利润率也将反弹。按照花旗分析，融信中国目前正处于“丰收”的时期，预计该公司在2017-2020年的毛利率约为22-25%，净利率为7-10%。海通证券也指出，2017年毛利率受收购影响较低，未来结转有提升空间。
灵活调整 提高财务安全边际
2017年实现高速增长的情况下，融信中国进一步提出了千亿的目标，将2018年销售额定为1200亿元（含合联营公司）。据悉，如果该目标得以实现，融信中国从百亿到千亿用时仅3年。
最新数据显示，2018年上半年，融信总合约销售额约人民币545.31亿元，按同口径计算，同比增幅高达75.73%。公司上半年完成全年1200亿目标的45.44%，超出原计划的40%。
从地区销售情况来看，融信中国始终维持着在杭州、福州、上海三地的领先优势。克而瑞统计数据显示，2018年上半年，融信在杭州的权益销售金额位列地区排行榜第2位，在福州的销售额位列第1位，在上海的权益销售额位列第4位。
据了解，融信中国全年计划首推37个项目，在下半年将有29个新项目推向市场的背景下，公司销售业绩也将迎来新的增长。业绩稳健增长的同时，融信还试图通过两步走战略，在进一步保持规模增长的同时致力于维持合理的负债水平。
“公司抢在周期前扩张土地储备后主动提高公司财务安全边际、降低经营风险，使公司快速扩张后步入稳健发展。”海通证券认为，公司调整财务策略是管理层具有较强前瞻性的表现。
实际上，在2018年3月，融信中国管理层便在投资者会议上明确要提高公司的财务安全边际，措施包括调整公司负债，下调资产负债率和净负债率，计划在2018年将净负债率调至100%；提高公司流动性，最低现金余额应保障足以满足未来12个月基础运营资金支付，以保障充足的流动性。
就具体提高公司流动性而言，公司拟坚持“轻资产”合作发展策略，保持财务健康平衡发展，收购土地时严谨参照内部测算（回款金额50%），平衡整体利润率及流动性充裕度，审慎拍地、并通过合作开发减少资金压力。
中投证券预计，销售回款将为降债的主要驱动力，随着更多项目推出，预料销售将持续强劲，有望协助集团负债率于2019年达至行业平均水平。
“集团过去数年积极拿地，由本年起，集团将获益于前期拿地的销售回款，正式步入收成期。尽管部分土地是集团以溢价获得，但以现时价格，特别是上海和杭州的项目，近期该批土地邻近的项目大多获得比集团地价高的预售价格，因此集团因拿地而产生的高负债终会因集团步入收成期，销售大规模回款而录得下降。”中投证券称。
值得注意的是，2017年公司通过发行优先票据和股权配售的方式，拓宽融资渠道、替代高成本的信托贷款，降低了融资成本。2018年，公司将重点拓展ABS融资、进一步优化融资结构。6月5日，融信以先旧后新方式配售股份，募集资金约11亿港元，有助于进一步扩大股东基础、优化股东结构、降低杠杆率。
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