​商业不动产REITs开闸 相关上市公司跃跃欲试

    本报记者 陈潇

    随着《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》的发布，写字楼、酒店等商业不动产迎来新的盘活途径。近期，已有多家企业披露具体的商业不动产投资信托基金（REITs）申报方案和入池资产，更多公司则表示正积极关注，对相关资产进行梳理评估。

    具体来看，1月27日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）公告称，公司董事会会议审议通过了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的议案》，拟以持有的商业不动产项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作，以进一步构筑公司不动产经营专业能力，优化资本结构。

    根据公告，保利发展拟选取广州保利中心项目和佛山保利水城项目作为入池资产。其中，广州保利中心项目为广州市天河区珠江新城写字楼项目，佛山保利水城项目是佛山市金融CBD购物中心项目，均由公司全资子公司持有。

    在交易结构上，保利发展拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。同时，公司或下属子公司拟参与REITs战略配售，认购比例不低于发售份额的20%，并继续承担运营管理统筹职能。

    商业零售领域同样已有企业落地相应方案。1月23日，茂业商业股份有限公司（以下简称“茂业商业”）公告称，拟以全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司持有的成都茂业中心部分楼宇作为底层资产，申报发行商业不动产公募REITs。

    茂业商业在公告中表示，本次公司开展商业不动产公募REITs可有效盘活存量资产，借助此类金融创新产品，公司能够撬动社会资本参与到新项目的投资建设，进一步拓宽了公司融资渠道。该公司表示，若REITs顺利发行，预计将对净利润和财务结构产生积极影响。

    除已披露方案的企业外，更多上市公司也释放出关注信号。例如，万科A在投资者互动平台表示，积极关注资本市场各种制度创新和产品创新，也在关注商业不动产各类资产证券化的机会。目前该公司已建立包括资产证券化在内的资产退出渠道，设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好，同时也已设立三只Pre-REITs基金。

    武商集团亦表示，关于商业不动产公募REITs，目前公司已启动专项研究工作，对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估，审慎论证相关方案的必要性、可行性及发行路径。后续若涉及重大事项，公司将依法依规，履行信息披露义务。

    从已披露信息看，具备成熟商办资产和运营能力的企业率先制定发行方案；更多企业仍处于资产筛选和路径论证阶段。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，过去商业项目资金沉淀周期较长，而REITs能够实现风险分散和收益共享，有利于企业降低资产负债率，也有助于提升商业不动产的市场定价和运营透明度。

    戴德梁行相关负责人在接受《证券日报》记者采访时曾表示，公募REITs扩容至酒店以及写字楼资产，一方面，有助于推动房地产行业从开发逻辑向运营逻辑转型；另一方面，也有利于更多社会资金进入不动产投资的赛道，帮助企业提升运营管理能力。REITs不仅仅是融资的方式，更是企业搭建的战略平台，未来企业或将通过REITs平台实现更多资产的收并购以及更广的投资策略。

    业内普遍认为，商业不动产REITs为写字楼、购物中心等资产提供了更加标准化、市场化的退出通道，核心城市优质商办资产将率先受益。