本报记者 李昱丞
港交所将再迎一家物业巨头。9月19日，万科旗下万物云发布全球发售公告，拟全球发售1.17亿股股份，发售价为47.1港元/股-52.7港元/股，预计募资约54.97亿港元至61.51亿港元，预计9月29日上市交易。
此次IPO万物云吸引了较为豪华的基石投资者阵容加持，涵盖淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投资、Athos资本等明星机构，有望在物业板块整体低迷之际为公司和行业打上一剂“强心针”。
“差市场结交真朋友。”万物云董事长兼总经理朱保全在社交媒体上这样写道。
IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为，万物云上市有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。
规模位居前列
估值超549亿港元
万物云前身为万科物业，是中国第一家年收入超过100亿元人民币的物业服务公司，2018年改制为股份有限公司。截至发行前，万科直接持有万物云57.12%股份，并通过全资附属公司间接持有5.77%股份，合计持有万物云约62.89%的股份。在首次发行完成后，万科将持有万物云56.60%的投票权，仍然为万物云的控股股东。
据招股书，万物云此次拟全球发售1.17亿股股份，预计首发募资约54.97亿港元至61.51亿港元。不考虑中国中免、天齐锂业两家年内赴港双重上市的企业，这将是港股今年规模最大的IPO。
发行后，万物云总股本将达到11.67亿股，按照47.1港元/股-52.7港元/股的发行价计算，万物云估值约达549.72亿港元-615.08亿港元。这一市值放在港股上市物管企业中仅次于华润万象生活。
作为规模最大的物业管理企业之一，万物云的上市将使得港股物业管理板块更加完整。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，万物云2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。
“在万物云登陆港交所之后，头部物管企业中仅有金地物业和龙湖智创生活尚未上市，后者正在推进上市进程，这也意味着物业的资本化基本完成。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示。
根据招股书，2021年，万物云营收达到人民币237.05亿元，和目前港股上市物业公司相比仅次于碧桂园服务。其中，三大业务板块社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务2021年营收分别为人民币131.61亿元、86.93亿元和18.50亿元，占比分别为55.5%、36.7%和7.8%。
万科轻择时
借助资本市场进一步发展万物云
“万科是一个农民，不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。”万科董事会主席郁亮曾在万科2019年度股东大会如此表示。从某种意义上来说，万物云的上市历程恰好契合了郁亮的“不管天气只管种地”的论断。
自从郁亮2021年6月份“松口”表态许可万物云上市以来，市场见证了港股物业板块长时间的低潮期。自2021年7月2日至2022年9月19日，中资物业管理指数（887811.WI）跌幅超过65%。从头部企业估值来看，华润万象生活市盈率（TTM）从约120倍下降至目前的约35倍，碧桂园服务市盈率（TTM）从约80倍下滑至目前的约10倍。
对于万物云而言，目前或许并非最佳上市窗口。此次万物云IPO估值约549.72亿港元-615.08亿港元，按照万物云2021年人民币16.68亿元（20.4亿港元）归母净利润计算，静态市盈率约为26.95倍-30.15倍，低于此前行业内动辄出现的60、70倍甚至上百倍首发市盈率。
不过就目前的市场而言，万物云至少享受了一定的龙头溢价和科技属性溢价。Wind数据显示，截至9月19日，按照港交所物业服务及管理分类，60家港股上市物管企业市盈率（TTM）平均值仅为6.91倍。
柏文喜认为，虽然万物云在市况较差的情况下实现上市貌似有些不划算，但至少有助于改善万物云的资金基本面和提升万科的流动性，有助于缓解万科的流动性压力，总体上还是利大于弊。
“万科分拆万物云上市不是‘卖猪仔’，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。”郁亮在万科2022年中期业绩发布会上解释称，对于万物云上市短期市场的估值并不是万科最在意的，万科最关心的是万物云通过资本市场能够获得力量支持它进一步发展。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受《证券日报》记者采访时认为，当前市场情绪虽然相对偏低，但资本市场处于相对理性阶段，对企业的估值也较为理性。万物云的上市有望进一步提升行业活力，实力竞争者加入也将会使得物管行业的格局更加稳固。
（编辑 白宝玉）
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