本报记者 王丽新
放弃5000万元年薪一头扎进共建领域，曹舟南创立蓝绿双城控股集团（以下简称蓝绿双城）已三年，历经股权、业务及管理架构不断调整，对这三年的成长，曹舟南给自己打80分。
三年时间，蓝绿双城签约项目83个，已进入全国18省40余座重点城市，签约合作货值超2000亿元。11月1日，在第三届共建者研讨大会上，蓝绿双城执行总裁余海涛向《证券日报》等媒体表示，今年，蓝绿双城将向首个百亿元销售目标冲刺，今后将保持一定规模的有质量增长，达到行业中等规模的水平。
“销售规模重不重要？也重要，但不是最重要。”蓝绿双城董事长曹舟南坦言，“我坚持认为，规模和ROE（净资产收益率）要正相关。如果ROE达不到应有水平，一味追求所谓规模，我个人认为那是背道而驰。”
加码“变量”资产共建业务
“地产企业利润水平持续压缩，将催生土地市场发生重大变化，呈现变量、增量与存量市场共存的状态。”蓝绿双城副董事长顾建明表示，就当前市场发展而言，房地产项目土地作为金融抵押担保的底层逻辑基础将出现松动；金融机构就存在不确定性的项目，将会寻求专业的开发服务商进行合作，形成一定规模的变量市场。
而这个“变量”市场的生意，将是蓝绿双城接下来重点加码的业务。用曹舟南的话说，原来做的是存量、增量的共建，现在也要做变量资产的共建。
对于变量资产，曹舟南做了解释：一些高周转企业遇到问题后，企业需要对项目公司的品牌进行置换。“否则客户怎么会买你的房子？银行按揭贷，也不可能放给这样的项目。我们判断在未来3年-5年里，这个变量市场存在一定的空间。”曹舟南说。
余海涛亦表示，在利润减少的情况下，企业要面对的是持续销售、项目交付、供方支付、税费缴付、客户投诉以及到期债务偿还的压力。而对金融机构来说，抵押物价值消减，到期债务兑付则成了最大的压力。这也给市场上诸多存量项目附加了不确定性，成为了变量项目。
变量项目这一生意已启动3个月有余。在企业债务爆仓下，有很多开发商的项目公司找到了蓝绿双城，希望通过品牌置换，重新建立项目信心。“我们已经接触了40多个，还有很多类似变量项目，目前在全面诊断接洽。”曹舟南说。
曹舟南判断，当前形势下，从正常项目到变量项目的规模会比较可观，从11月1日到明年年底，内房股将有近600亿美元高息债需要偿还，三大机构普遍下调对内房股的评级，导致新债无法发行。另一方面，一些大型房企不仅境内银行贷款已经逾期，中票、短融、公司贷都陆续到期，需要兑现。
“不断有新的项目因为操盘开发商自身问题、债务到期等问题面临不确定性。”曹舟南称，“我们现在有100多个共建师分成了很多小组在全国大量诊断这些变量项目。”
以合理节奏推进上市
不难看出，做“变量”市场的生意，是曹舟南在共建前提下针对目前市场找到的新商业模式，但就目前业务布局而言，蓝绿双城的基本盘仍是以小股操盘、融资共建等为主体的投资方式。
对于未来整个行业的增量市场，顾建明表示，国有涉房企业成为增量市场的主力军；城市发展基金、房地产发展基金、REITs等直接投资将成为新兴力量，并寻求长期、稳定的开发服务合作；而中小房企则以联合拿地、同行共建方式得以发展。
“投资与开发将分离，如果未来的增量市场以国有房企为主体进行投资，落地开发端的民营公司可能性还是比较大。”曹舟南向《证券日报》记者表示，“未来增量市场，我们可能会跟前端的投资人、资产持有人例如央企、国企等进行合作，他们来完成投资，我们来做后端的落地。实际上是把前端的投资功能还给了专业投资人，由他们做前端资金的GP（普通合伙人），我们做落地端操盘的GP。”
值得一提的是，关于双GP，是金融管理人和产业管理人共同负责融投管退的全过程，既各司其职、又互相支撑。蓝绿双城作为双GP之一，除负责落地操盘之外，也包括在融资环节，对于基金的组建、投资人引进的参与；在投资环节，蓝绿双城提供专业意见，作为决策依据。
顾建明也称，要在“变量”“存量”和“增量”的竞争中脱颖而出，关键在于以“专业资产管理人”的定位，助力金融与地产共建良性关系。“金融机构在后续涉房类型投资上，将进一步完善投前诊断、投后监管、管理置换、保障收回等环节的管控机制；房地产企业需进一步建立与金融主体的信任关系，适应全新的投融管退全流程合作模式。”
从目前来看，蓝绿双城正试图建立自身的“投融管退”体系，定位为“涉房类资产管理公司”。近期，蓝绿双城刚刚完成了一次股权变化，引入六位新战投。
这两大动作被外界解读为，曹舟南在为蓝绿双城的上市铺路。“上市计划，我们正在以合理节奏推进。在10月31日的股东大会上，已跟各大股东做了详细汇报。”曹舟南向《证券日报》记者表示，具体哪一天正式申报，目前还不确定。
（编辑 张明富 上官梦露）
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