全国政协委员肖钢：当前发展公募REITs势在必行

    本报记者 王思文

    2019年，中国不动产市场从增量时代逐步进入存量时代，加快推出公募REITs市场的呼声日益高涨。到底该如何透过中国经济发展的长期机遇与挑战看REITs市场？6月27日，研究和关注REITs市场的金融领域政界人士、经济学家及金融机构在中国REITs论坛上进行了深入的讨论。

    记者了解到，自2014年中国类REITs市场开启以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。据戴德梁行统计数据显示，类REITs、CMBS产品在五年内已发展到3000亿元市场规模。2019年一季度中国内地商业不动产大宗交易额达到810亿元，较去年同期上涨14.6%。

    当下发展REITs是否会推高住宅及房地产价格？对此，全国政协委员肖钢表示，境外市场经验表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。

    肖钢介绍称，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会。同时，REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

    在肖钢看来，与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力。他进一步解释道，当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定“不动产价格”。

    而怎么样建立好管理人的技术和能力系统是REITs市场上另一个重要的课题。

    对此，中联基金合伙人周芊认为，作为REITs管理人应具备三方面能力。一是金融及资本管理能力。REITs产品既有金融资产也有实体资产，所以好的管理人本身对金融的理解和资本市场的运作能力，直接关系到REITs的市值。二是资产管理能力，它分为几个层面，第一层是涉及到金融层面的资产管理能力，第二层是涉及到财务的现金及账户管理方面的管理能力。第三层是涉及到实体管理能力，也就是PM、AM或者BM层面的管理技术。第三个能力是产业化的能力。REITs是市场上真正产融结合的产品。管理人一方面需要提升资产价值，进行金融和资本管理，另一方面还要进行成本管控来尽可能降低成本以提高投资人的收益率。因此，从这角度来说，它在某个产业的专业化管理能力就显得至关重要。

    当前市场对公募REITs推出呼声日益增高，肖钢认为，当前发展公募REITs势在必行，不但可为金融供给侧结构性改革提供重要抓手，为经济持续发展提供新动能，也有助于降低不动产市场波动性，提升金融市场稳定性。同时，作为新型金融品种，推出REITs也要根据国情加强风险防范。建议制定REITs法律和规则体系。建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制。坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。

（编辑 上官梦露）