应对“行业风险出清周期” 多地加强房企预售资金监管

    本报记者 杜雨萌

    针对房企预售资金的监管，不仅举措更严，涉及区域也在扩大。

    近日，重庆住建委发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》称，全市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定；不再执行此前有关文件明确的降低预售资金监管比例的规定。

    中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，上述《通知》既响应了7月底住建部等八部门提出的重点整治规范房地产开发等领域突出问题，同时也有利于防范化解房地产领域风险，引导房企合理铺排项目资金。当然，该政策出台后，预计部分重点布局重庆的房企的资金端将受到一定程度影响，并且在短期资金压力下，房企拿地预期或有所减弱；为保障其现金流安全，部分房企或将加大营销力度以实现加快回款。

    据不完全统计，自2020年以来，已有济南、泉州、东莞、成都、西安、昆明等多个城市出台加强预售资金监管的相关政策。

    “加强房企预售资金监管，本身就是房地产长效机制的重要举措之一。”58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者表示，通过加强预售资金监管，可有效防止预售资金被挪用现象，进而确保项目有序建设、促进房地产市场平稳运行。这一政策再配合“三道红线”以及“两集中”管理，预计将加速房地产行业集中度的不断提升。于房企而言，摒弃非理性扩张、强化财务稳健将是下一步工作的重中之重。

    事实上，早在2010年，住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》就明确提出，要完善预售资金监管机制。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。但从实际情况看，挪用资金依然具有一定的普遍性。尤其是个别房企资金链断裂后，更是出现项目不能按时完工，购房者权益无法得到充分保障的情况。

    在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，预售资金监管是新房预售制度下，对购房者权益进行保护的一项措施。预售资金对房企而言是一笔“无息负债”，如果过度利用，尽管短期对企业规模扩张有一定“助力”，但也蕴含着相应的运营风险。因此，合理的预售资金监管对房企健康经营和保障购房者权益都是有利的。

    潘浩对记者分析，当前的楼市调控以及针对房企融资端所提出的“三道红线”等政策，对房企的运营能力提出了更高的要求。但房企从高杠杆、高周转率向平稳、高质量运营转型是需要时间和条件的，这一过程也是“行业风险出清周期”。从这个角度来说，作为行业预防风险的重要政策，势必要加强对房企预售资金的监管。

    易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，房地产行业发展由“高增长”转向“提质增效”，叠加“三道红线”背景下的楼市调控持续，均将对房企资金链形成一定压力。但从另一角度来看，也将倒逼企业提高资金管控能力和运营应变能力，更加注重产品质量。未来，预计房企加速施工结算、融资创新、调整投资策略的动力更强，稳健的规模房企的优势有望进一步扩大。

    尽管目前楼市调控已覆盖销售端、供给端、资金端等多个环节，但在张波看来，后续针对房企的监管重点，还可进一步聚焦在财务安全、工程质量以及销售合规等方面。如强化销售合规性，对销售环节的有序性进行管理。

（编辑 崔漫 才山丹）