房地产开发既要“建好房”更要“管好房”

    ■王丽新

    9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛表示，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施。这三项制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，促进房地产业的稳健经营和健康发展。

    这释放出一个清晰信号：未来房地产开发将以项目公司制为抓手，构建发展新模式。企业既要“建好房”，更要“管好房”，推动行业实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进“人房地钱”四要素的合理配置。

    理解这一转变，需要先看清一个基本事实：房地产市场的底层逻辑已经发生根本改变。张雪涛在上述发布会上表示，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达52%，超过50%标志着房地产进入存量时代。

    存量时代的到来，意味着过去那套以预售为支点、以高周转为引擎、以集团信用为融资背书的开发模式，已走到尽头。而构建房地产发展新模式，推进项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度极为关键。

    防风险为先，资金要在项目内流转。

    项目公司制处于最前端，解决的是“谁是项目独立实施主体”这个根本问题。传统预售模式下，项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%即可预售，预售回款到账后可继续投入下一个项目。新模式下，一个项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人权利，实行项目单独核算。这意味着，项目资金要在项目内流转，严禁集团总部违规抽挪项目资金，从而区隔企业主体风险和项目风险。

    主办银行制是这一逻辑的延伸。一个项目确定一家银行或银团作为主办银行，开发、建设、销售的全部资金存入主办银行，由主办银行提供融资服务，双方实行双向选择，形成利益共享、风险共担的机制。这套机制的关键之处在于，它把风险管理的单元从企业集团整体下沉到单个项目。这要求各方要落实好项目公司资金进出管理，比如建立明确的对账机制，尤其是银行要对项目公司资金进出，特别是资金缺口不匹配等问题做好审计，及时预警，确保资金来龙去脉清晰。如此一来，新制度下，项目的现金流是否可测算、可验证，成为其能否获得融资的第一标尺。相应的，房企的融资模式也发生改变。

    融资逻辑下沉，信用评估从“看集团”转向“看项目”。

    过去房地产的信用基础主要是开发企业，银行看企业规模排名和资产负债表，购房人看开发商，地方政府看企业拿地和开发能力，整体的逻辑是基于“地”的思维。

    项目公司制叠加现房销售制，融资端的信用评估会从“企业信用”转向“项目信用”，从重视“地”切换到重视“房”。金融机构不仅要看开发商是谁，更要看项目本身资金能否闭环、建设周期如何控制、客户是谁、土地转变成房子后能否适销对路、贷款能不能偿还等。购房人也不会再单纯依赖开发商过去形成的品牌信用决定是否下单，会更加关注项目本身兑现成色如何，建成的是不是“好房子”，物业管理主体能否“管好房子”等。

    容错空间收窄，倒逼企业变身“多面手”。

    “建好房”关乎增量，“管好房”关乎存量。随着房地产进入存量时代，现房销售制是大势所趋。过去，项目中若存在一些问题，还可能通过市场上涨、预售回款或后期调整加以消化。现房销售制下，一旦资金、产品、工程、销售或运营中的某个环节有短板，就可能影响整个项目的安全。这就要求企业练好多方面内功，成为素质全面的“优等生”，全面重塑房地产开发运营流程。

    企业要将客户运维能力前置于拿地之前，从产品定位阶段就开始扩大客户基础、经营存量客户；优化供应链体系，重新分配总包、供应商利润格局；做好房屋的建设、维护、改造、服务等全周期运营管理。比如，物业服务要从“对物的服务”转向“对人的服务”，涵盖养老、托幼、应急处理等多元化需求。再比如，建立房屋体检和房屋养老金制度，为房屋长期维护提供稳定资金来源。

    当然，制度落地难免经历阵痛，但这是行业转型的必经阶段。房地产开发的未来方向早已明确，就是让房子回归居住本质，保护好购房者权益，推动行业走向更健康、更可持续的发展轨道。