申万宏源：房地产行业最困难时期或将逐渐过去 维持“看好”评级

    本报记者 田鹏

    近日，申万宏源发布多份房地产及物管行业研究报告，明确指出我国房地产行业历经深度调整后，基本面底部正逐步临近，叠加政策面积极信号持续释放、行业格局优化及估值处于历史低位，房地产及物管板块已具备显著投资吸引力，目前板块业绩仍然承压，但最困难时期或将逐渐过去，维持“看好”评级，优质房企、商业地产等细分领域将率先受益。

    政策端

    多维度利好持续积累

    政策面成为推动行业回暖的核心动力。申万宏源研报指出，中央层面，2025年12月份中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，积极稳妥化解重点领域风险”，相较于此前表述，去掉“防范”、新增“积极稳妥”，凸显对行业风险化解的重视程度提升；2026年初，《求是》杂志连续发文，不仅强调房地产的金融属性与居民资产负债表修复的重要性，更建议政策“一次性给足”，为后续政策加码奠定基调；此外，住房和城乡建设部部长倪虹亦发文指出，要高质量推进城市更新，以“好房子、好小区、好社区、好城区”建设为核心，杜绝大拆大建，同时强化城市基础设施升级，为行业发展指明高质量方向。

    从地方层面来看，因城施策持续深化，多地出台突破性举措。申万宏源研报显示，上海静安区启动“住房以旧换新”试点，由区公租公司定向收购70㎡以内、总价400万元以内的老公房，助力居民置换新房，收购后房源纳入保租房体系，既盘活存量又保障民生；重庆、甘肃、福建等多地将商业用房购房贷款最低首付比例降至30%，较此前50%的标准大幅下调，有效降低商业地产投资门槛；天津、南京等城市优化公积金政策，天津将首套、二套房公积金贷款限额分别提至120万元、100万元，多子女家庭进一步放宽至144万元、120万元，南京则推动库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”，持续释放改善性需求。

    值得关注的是，行业融资环境亦迎来实质性改善。申万宏源研报称，首批8单商业不动产REITs已报至交易所，预计募集规模合计314.7亿元，底层资产涵盖商业综合体、写字楼、酒店等优质业态，保利发展等龙头房企已着手申报相关项目，为商业地产盘活存量资产提供关键渠道；同时，“三条红线”政策逐步退场，多家房企不再被要求每月上报相关指标，叠加央行数据显示2025年Q4全国新发放商业房贷加权平均利率低至3.1%，企业融资压力与居民购房成本双降，为行业流动性改善提供有力支撑。

    行业端

    结构弹性不断凸显

    从行业数据来看，尽管短期仍有压力，但筑底信号已逐步显现。销售端，2025年1月份至12月份全国商品房销售面积同比下降8.7%、销售额同比下降12.6%，但12月份单月销售面积、销售额同比降幅较前期分别收窄1.7pct、1.5pct，二手房市场表现更具韧性——2026年1月份重点城市二手房成交同比增长9.3%，较2025年12月份提升36pct，显示存量房市场需求修复节奏快于新房。

    库存方面，截至2026年1月末，15个重点城市住宅可售面积环比基本持平，3个月移动平均去化月数虽有所上升，但部分核心城市如杭州2026年首宗宅地以19.8%溢价率成交，反映优质地块仍具备吸引力。

    投资端虽短期偏弱，但长期修复基础正在夯实。2025年1月份至12月份房地产开发投资同比下降17.2%，新开工同比下降20.4%，不过申万宏源指出，当前新开工降幅已显著超过美国、日本等国历史周期降幅，二手房房价跌幅亦超42国平均水平，行业调整已较为充分。更关键的是，主流房企存货减值压力逐步释放，2019－2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值达8%，部分企业减值占比超20%，风险出清为后续盈利修复扫清障碍。

    申万宏源强调，当前房地产板块配置已创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值处于历史低位，投资价值凸显。具体来看，一是优质房企，在行业供给侧深度出清背景下，具备信用优势、布局核心城市的房企将率先实现经营修复。二是商业地产，受益于商业不动产REITs推进与消费复苏，优质商业资产价值将迎来重估。三是二手房中介，随着二手房市场成交占比持续提升，行业龙头将直接受益于存量房需求修复。四是物业管理，物管行业已从房地产附属板块成长为独立的现代服务业，具备较高安全边际。

    申万宏源最后提示，尽管行业仍面临销售去化、融资环境等不确定性，但政策积极发力与行业底部临近的逻辑已较为清晰，后续随着更多支持政策落地，房地产及物业管理板块有望迎来估值与业绩的双重修复。

（编辑 郭之宸）