户籍制度改革加速 信达地产等公司城市布局潜力显现

    2019年4月8日国务院印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，以下简称《任务》，提出要突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。

    《任务》中，最受关注的是加大户籍制度改革力度的措施。在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，《任务》要求，城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

    政策利好谁将受益？

    《任务》中强调城区人口在100万至300万的大城市要全面取消落户限制，这就意味着落户将不再设置限制条件，之前落户政策中对学历、购房能力、收入等限制不复存在，这会促进城乡二元结构问题的进一步解决。同时，落户家庭的稳定性和归属感获得极大的提升，在稳定的基础上将衍生出更多新的需求，例如结婚、购房、买车、子女上学等会全面释放。为了满足新的需求，落户的新人们会更加专注并且努力的工作，会进一步带动这些城市的增长活力。

    此外，中央在财政支持方面进一步深化了“人地钱挂钩”等配套政策，农业转移人口越多，国家财政补贴越多，建设用地批准也越多。人地配套的方案避免了之前大规模城市建设造成的“鬼城”问题。

    根据统计，2018年100-500万城区人口的城市有74个，100-300万城区人口的城市有60个。从城市群角度看，长三角城市群中有15个城市，京津冀地区有5个，珠三角地区有2个，剩下的均分布在西部、中原、和山东半岛区域。因此，从影响上看，户籍政策放宽的受益者是长三角和西部成渝地区的城市。

    以下为直接受影响15个长三角城市：

    众所周知，上海是长三角城市群的绝对核心，但与京津冀城市群中北京的虹吸现象不同，上海作为长三角的核心，表现出相当大的溢出效应。浙江、江苏和安徽很大程度上承接了上海的产业转移，其中安徽合肥、江苏常州等城市已经成长为竞争长三角副中心的有力竞争者。

    以合肥为例，合肥2018年人口流入达68.8万人。从房地产市场来看，2019年1-3月，合肥九区三县新建商品住宅累计网签成交13706套房源，同比上涨90.89%。合肥市区新房成交均价17856元/㎡，同比上涨10.7%。从区县级角度来说，以滨湖区为例，2019年1月，滨湖区新建商品住宅网签成交1630套，2月成交586套，3月飙升至1175套。同样，新站区1-3月网签成交量分别为737套、767套、952套。从主城区高价盘网签趋势来看，4月合肥楼市房价坚挺依旧。同省份的芜湖地处合肥城市圈，撤县立区消息发布后，保利、万科、融创、绿地、信达地产等各大品牌房地产商蜂拥芜湖，无为县房价上涨更是猛烈，4月份房价环比上涨39.49%。

    所以，总结来看，“房住不炒”是国家房地产调控的核心主线，这点是毋庸置疑的，但在国家和地方的共同调控下，长三角地区房地产市场依然保持坚挺并且亮点频出，正是说明了长三角地区人民对该区域房产的强劲刚需。本次户籍制度的重大改革，将更大程度上增加长三角城市群的吸引力，直接利好长三角地区的房地产市场。

    相关房地产企业或直接受益

    从政策和宏观层面落实到公司层面来看，深耕长三角地区的房地产企业或直接受益，相关企业包括新城控股、绿地控股、信达地产等。

    比如，新城控股以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。绿地控股更是长三角一体化的深度受益者心，绿地以上海为核心并在安徽、江苏大力投资助力长三角城市群的建设，已经深度融入长三角。

    信达地产重点关注经济强市与人口导入城市，以长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主。2018年，信达地产完成收购淮矿地产。通过此次整合，信达地产将充分利用已有项目资源，提高项目的整体运作效率，继续巩固信达地产在长三角地区的市场份额，着重提升市场影响力和品牌美誉度，并可继续拓展长江三角洲城市群业务发展的广度和深度。根据年报披露，信达地产在建的41个项目中，有29个项目在安徽省，其中合肥和芜湖占大多数。新开工15个项目中有9个项目在安徽，合肥、淮南的项目占大多数。

    业内认为，长三角地区城市群直接受益于本次户籍制度改革，改革所带来的进一步的需求释放会提高该区域房地产市场的热度，深耕长三角的公司将受益。