发展企业自持租赁住房亟需配套政策落地

    “月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……饱受争议的万科北京“高价租赁房”项目日前传出首批房源出租率超过80%的消息，似乎经受住了市场的考验。但这种高价租赁房与国家发展租赁住房的初衷有一定差距，要想通过企业自持方式发展租赁住房仍有很多配套问题需要解决。

    万科“高价租赁房”项目租金之所以较市场预期高，万科解释称依据成本核算，当年两宗地拿地成本高达109亿元，加上50亿元的资金和建安成本，总成本约160亿元，即使在现有高租金条件下，回报率仍不足3%。有人测算，按照当时的地价水平核算的租金回报周期可能远远超过20年甚至30年。

    不过记者认为，国家培育发展住房租赁市场的初衷，是通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，企业自持租赁住房是北京市房地产调控的一项重要措施，也是加强租赁住房供给的一个重要途径，这种租金远高于市场预期的高价租赁房与政府初衷确实有一定差距。

    多年来，我国住房租赁市场一直没有发展起来，投资回报率低是重要原因之一，根本原因还在于地价过高。如果通过公开市场招拍挂的方式获取土地用于建设租赁住房，对企业来说利润微薄，从商业运营角度来讲无法持续，很多企业不愿意参与其中。同时，融资渠道单一也制约了企业大规模进入住房租赁市场。要解决企业自持租赁住房项目的资金问题，除了降低土地成本、提高租金回报率外，未来通过房地产信托投资基金（REITs）的方式退出可能是一个有效解决方案。

    近年来，国家提出“房住不炒”、“租购并举”，鼓励长期租赁，出台了一系列支持租赁市场发展政策，其中在北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，能够有效降低住房租赁企业前期投入成本，缓解其资金压力，毕竟集体建设用地地价相对较低。另外，在金融政策支持方面，鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品，住房租赁类REITs更是加速获批，这些都有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。

    从长期来看，我国要发展住房租赁市场，公募REITs是大势所趋。不过，现在公募REITs落地最大的问题仍是收益率较低。国际上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租赁住房收益率只有1%~2%。另外，税收、法律法规等还有待进一步完善，目前相关部门正在推进政策制定，配套政策细则也有待进一步出台。未来，随着公募REITs的推出，我国住房租赁市场发展前景可期。