本报记者 陈潇
进入3月，上海楼市“小阳春”如期而至，且热度超出市场预期。
易居研究院数据显示，3月上旬，上海二手房成交显著放量。3月1日至15日，全市二手房网签量已达约1.4万套；其中，3月9日至15日当周成交7233套，创2021年以来周度新高。新房方面，部分项目在新政后有所升温，到访人数和成交转化有了明显变化。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，3月份以来，上海新房市场有所修复，二手房市场成交热度迅速攀升，网签量持续高位运行、机构信心大幅提振，多项指标创下近年来新高，整体来看，上海楼市正呈现出典型的“小阳春”特征。
政策与市场共振
成交快速放量
对于本轮市场回暖，多位业内人士认为，是政策与市场变化共同作用的结果。
从政策端看，前期一系列优化措施的累积效应正在显现。2月25日，上海出台稳定楼市“沪七条”新政，包括进一步调减住房限购政策，优化住房公积金贷款政策等。
同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，从案场监测数据来看，政策对市场确实产生了影响。“从来访客群的影响因素来看：受优化公积金贷款政策影响最大，占比为77%；受非户籍在外环内购房社保3年改为1年影响，占比为19%；受居住证满5年可以购房政策影响，占比为2%；受非户籍满3年可以在外环内增购一套住房政策影响，占比为2%。”
宋红卫进一步表示：“在监测的楼盘中，受新政影响的人群，来访到成交的转化比约为10比1，而并未受到新政影响人群约为27比1，可以看出，受新政影响的人群转化率明显要高于非新政影响的人群，这也体现了政策调控的精准性。”
除了政策驱动，价格因素同样关键。国家统计局数据显示，上海二手住宅价格在经历连续9个月环比下跌后，于2026年2月首次出现环比上涨0.2%。价格的止跌回升被视为市场触底的重要信号。
严跃进表示，当前入市买家多数已经历较长时间看房，对价格的判断更为理性，当价格止跌后，决策周期明显缩短。
供需格局改变
“好房源”紧缺
与以往不同，本轮市场回暖还伴随着供需关系的明显变化。严跃进表示，2025年5月份左右开始，上海二手房挂牌量就开始进入下行周期，即挂牌积压的矛盾开始缓解。供应减少叠加需求上升，导致买方议价空间缩小，从市场的实际反馈看，好房源和便宜房源相对减少，进一步扭转了供求两端的预期和策略。
一位上海地区链家二手房经纪人也向《证券日报》记者表示，现在优质房源明显变少，一些性价比较高的房子，会出现多组客户同时谈的情况。
在此背景下，市场上关于“车位产证拆分推高成交量”的说法也引发关注。对此，严跃进认为，该观点存在一定误读。“实际上，即便车位与住宅在同一产证名下，过去交易中也是分别签署两份合同，网签统计口径并未发生本质变化。”
严跃进表示，上海二手房成交主力仍是老旧小区和动迁房，这类房源多数并不涉及产权车位，因此即便存在个别统计变化，对总量影响也非常小。
展望后市，从成交量来看，3月下半月通常是网签高峰期，市场普遍预计，全月成交有望冲击3万套。不过从结构上看，当前成交仍以刚需及刚改为主，主要集中在外环外及中外环间，总价500万元左右产品表现活跃。
严跃进表示，按照以往置换链条运行规律，刚需端的活跃将为“卖旧换新”创造条件，带动改善型需求逐步入场。随着近期市场对价格企稳预期增强，预计自3月下旬起，中高端改善及部分高端住宅成交有望逐步回暖，市场热度或将呈现由点及面的扩散态势，4月-5月市场交易热度有望继续维持。
（编辑 乔川川）
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