蓝绿双城七年：“共建”生长出的房地产新模式样本

    本报记者 陈潇

    七年时间，房地产行业的逻辑几经更替。有的退场、有的转型，也有的在逆势中摸索出一条新路。

    蓝绿双城科技集团有限公司（简称“蓝绿双城”）成立于2018年，在房地产行业调整的周期中，选择以“共建”破题——不做传统意义上的开发商，而是成为城市的共建服务商。

    七年后的今天，“共建”二字不仅成为企业生长的密码，也正在成为地方政府探索房地产新模式的重要样本。

    首创“共建”模式

    2018年11月1日，蓝绿双城由曹舟南创立。那一年，房地产行业仍处在“规模为王”的惯性之中。彼时的蓝绿双城，率先洞察到行业即将迎来结构性拐点，选择了一条不同于传统开发商的道路——全国首倡“共建α”模式，开启从房地产开发商向“城市共建服务商”的转型。

    2019年，蓝绿双城正式推出“共建”模式，以“委托共建”为起点，探索轻资产化路径；2021年，面对市场调整，公司推出“变量共建”模式，以蓝绿恒睿为平台主体，为金融机构提供系统性不良资产纾困方案；2023年，蓝绿双城进一步推出“城市共建”，携手地方政府、城投公司，共同推动土地市场有序流转与房地产市场平稳健康发展；到2025年，围绕核心城市、核心地块，公司又升级提出“全产业链共建”“投资共建”，通过股权参与产业整合，重塑产业链效率与品质。

    七年时间，蓝绿双城已形成“城市共建、变量共建、委托共建、投资共建、全产业链共建”五大共建模式。蓝绿双城的共建模式正成为房地产新周期中值得关注的新解题路径。

    以“变量共建”为例，目前已在杭州、温州、南京、广州等城市落地项目超过40个，帮助金融机构与地方政府协同化解风险，盘活一批停滞项目；“城市共建”模式则已在温州、湖州、宁波、衢州、南京等地落地，催生出玉苍蓝绿（苍南）、蓝绿雁荡（温州）、蓝绿仁皇（湖州）、蓝绿奉城（宁波）、蓝绿慧城（衢州）等具有地方标识度的共建品牌。

    在地方实践中，湖州城市集团与蓝绿双城合作堪称代表。双方以重资产投资与轻资产操盘结合的方式成立合资公司，共同参与区域开发。在具体合作中，湖州城市集团发挥投融资、公信力与政策统筹优势，蓝绿双城提供规划、开发、建设、服务全产业链专业能力，建立以品质、效率、效益为导向的市场化开发机制，打造群众“叫好又叫座”的项目样本。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，蓝绿双城通过多元主体共建，把金融机构、政府平台、市场运营商连接在一起，既避免了企业因逐利而跑偏，又保证了市场化和专业度下的项目进度、成本、品质，在防风险、保交付和提品质之间找到了新的平衡点。

    构建蓝绿“好房子”体系

    蓝绿双城深知，共建的核心是建“好房子”的能力。在行业向高质量转型的阶段，公司精准响应“百姓满意的好房子”需求，形成系统的产品与管理体系，并取得“蓝绿好房子”注册商标，构建起具有自身特色的“蓝绿好房子价值体系”。

    行业普遍面临品质管控难题，蓝绿双城以“向制造业学习”为切入点，系统总结行业经验与操盘教训，形成《共建操盘导则》，确立“既有重资产投资思维，又具轻资产操盘能力”的作业模式。该导则覆盖“蓝绿好房子”开发建设的6个阶段、29个关键节点，细分29张工作指引卡、79个关注要点、226项任务单和178个工具包，几乎实现了项目全生命周期的精细化管控。

    蓝绿双城在实际操盘中融合规划、建筑、景观、精装、工程、成本、生活等七大维度，形成“项目全景开发计划”。同时，通过“全过程实景样板呈现”“质造节”“飞行检查”“第三方检测”“联合巡查”“神秘客户访查”等多维检测方式，保障“蓝绿好房子”的专业度与可验证性。

    房子建得好，不仅取决于稳健的市场主体、多方参与的共建模式，更在于对产业链的系统把控。蓝绿双城以设计、施工、材料供应为切口，推行“全产业链共建”，通过设计一体化、施工一体化、采供一体化，从源头上保障项目的成本、进度和品质。

    与此同时，蓝绿双城将视野延伸至产业链下游，覆盖物业服务、生活服务、精装修与二次销售等环节，构建从开发到运营的全周期服务体系。公司推出“生活超市”“装修超市”“房产超市”等一体化服务模块，为业主提供居住、装修、资产流转的全流程好服务。

    热销的“好房子”成为蓝绿双城的品牌底座，也成为其共建模式可持续的核心支撑。数据显示，依托市场化机制与核心竞争力，蓝绿双城品牌价值已跃升至666亿元。业内人士认为，蓝绿双城的“共建+好房子”模式，让企业从卖房子转向共建城市生活，实质上是在新周期背景下对房地产行业如何发展的新答卷。

    以“共建”回应新模式

    当前，房地产传统的重投资模式因“三高”（高杠杆、高负债、高周转）特征已经难以为继。

    与此同时，房地产市场的供求关系已经发生根本性改变，整体市场已经从“有没有”过渡到“好不好”的新阶段，以构建房地产发展新模式促进行业转型，推动房地产高质量发展成为关键。

    蓝绿双城正是以“共建”模式给出了自己的答案。这套模式精准回答了房地产发展新模式中核心的商业模式、盈利模式和作业模式，已经得到住建部和省、市、县各级政府的高度肯定。今年7月，“共建”正式成为浙江省住建厅全省推广的房地产发展新模式，并已在江苏、安徽、湖北、四川、广东、福建、山东、天津等十余省市对接落地。

    “当下，投资的功能更多转由国有企业特别是地方国企承载，这是新一轮城市化之需。推动房地产高质量发展，需要结合有效市场与有为政府，激发地方政府、地方城投、民营企业、金融机构、城市市场、市民客户的内生动力与强大合力，实现‘人、房、地、钱’的市场化合理配置。”蓝绿双城相关负责人向《证券日报》记者表示。

    蓝绿双城相关负责人认为，“共建”的关键是“国民结合”“轻重结合”，即国有企业的投资能力与民营企业的专业能力、服务能力结合，重资产投资与轻资产操盘结合，具体视各城市、各合作主体、各项目的不同而根据市场需求、城市文脉、地方文化等的实际形成务实的可操作方案，并基于此展开共建合作。

    在城市更新备受关注的当下，“共建”模式的优势也愈发凸显。蓝绿双城相关负责人表示，将发挥综合优势，从城市居民居住状况调研的源头了解并掌握住房需求，通过住房需求对应到城市规划、出地计划、住房规划和年度开发建设计划，对应更新改造、置换租赁和新建新购等新需求，参与保障型、市场性两类好房子，针对新需求形成新供给。

    站在七周年的新起点上，蓝绿双城的“城市共建”已成为企业发展的主导方向，多个标杆项目落地见效，助力城市高质量发展。未来，蓝绿双城将继续坚持“稳健积极”的发展节奏，立足市域、县域共建样板，以长三角、大湾区、京津鲁、长江经济带等重点区域，有效有力与更多城市、各级政府、各家城投、各产业链单位务实沟通、解决问题、创造价值，同时不断提纯和优化“共建”模式的实施路径和标准体系，使之更加匹配各地市场“好房子”建设和去化。