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远洋集团“南移西拓”新增土储占比超七成

2020-09-16 21:22  来源:证券日报网 王丽新

    本报记者 王丽新

    如今,大中型房企几乎全部完成了全国化布局,叠加融资政策收紧,如何尽快提高单城和区域效能,扩展市场份额成为房企共识。

    2020年初,远洋集团启动五期战略,明确聚焦主业,重新调整成立六大开发事业部,在持续深耕京津冀基本盘外,提出“南移西拓”主张,同时重点关注华中区域,调整管理架构分解目标,冲击更高质量规模发展。

    在外界看来,远洋集团的鲜明标签是根植于京津冀的北方企业。但外界鲜少知晓的是,10多年前,远洋集团就已作出战略部署,重点城市皆已进入。截至2020年6月底,远洋集团在京津冀和华南区域销售额占比均已超过20%,在当年新增土地储备中,“南移西拓”区域的土储面积占比已高达72%。

   “谋定而后动”式拓疆华西

    7月8日,远洋集团华西开发事业部正式挂牌成立,覆盖成都、重庆、贵阳、昆明、西安、南宁等核心城市。远洋集团总裁助理、华西区域总经理兼任环渤海区域总经理史志勇被派至华西开疆拓土。作为一肩担起两大区域的远洋老将,史志勇现在更多的精力都放在拓展华西市场上。

    今年上半年,远洋集团录得418.4亿元销售额,其中华西地区的协议销售额为29.91亿元。虽在六大区域中占比较低,但对华西而言,已经开始打开局面了。

    “‘拓’就是先锋,‘拓’就是前面有市场但没有路,我们要去拓,要把市场打开。”对于华西的战略定位和目前的现状,史志勇表示,“市场占比较低是目前发展阶段必然经历的过程,不可能刚开始我们就达到各个城市的前十。”

    “现阶段更多的是考虑和当地友商的合作,通过合作的形式来延伸远洋的经营管理能力,产品打造能力,同时也着重于和各个城市的合作方建立联系。”史志勇向《证券日报》记者表示,合作是一个主要的渠道,包括与政府平台、央企,以及旧城改造等,但重点是聚焦六个省会城市布局,不会过于冒进,不计代价。

    “‘躬身入局’后保持对市场的敏感度,现在投资部门工作饱和度很高,每周每个城市都有最新项目研究报告,这是‘谋定而后动’。”史志勇向《证券日报》记者进一步称,目前对华西的各个城市有明确的研究指标,研究+拓展同时进行,两手都要硬。招拍挂、收并购等是主要拿地手段,远洋集团的物流、养老、商业等板块有着成熟优势,这极大地增加了在区域开发领域拿地的灵活性。

    对于华西区域未来在集团中的发展权重目标,“六大省会城市加起来每年就是数万亿元的增量市场,虽有压力但大有可为。”史志勇向《证券日报》记者透露,目前远洋集团在华西的土地储备货值较充足,前期投资工作很快将会转化为项目,预计年底将有一个较大的增长。

   “稳扎稳打”深耕华中

    与尚处在“开疆拓土”中的华西区域不同,华中对远洋集团来说,如何深耕是重点,也是远洋集团更高目标发展的重要“腰部”力量。在六大开发事业部中,华中区域是以武汉为中心,覆盖郑州、合肥、长沙、南昌等城市,2019年远洋集团在武汉的单城销售额可以排进前十,市场占比很高。即使从整体盘子来看,今年上半年,华中区域销售占比达10%,新增土地储备占比接近20%。

    “对于远洋集团的‘南拓西移’战略,华中的地位是经济活力靠前区域的必经之地,武汉、长沙等GDP都超过了万亿元。”远洋集团华中区域常务副总经理娄文华对《证券日报》记者表示。

    实际上,早在2010年,远洋集团即进入江城,先后开发远洋庄园、远洋世界、远洋心汉口等多个颇为业界关注的知名楼盘。2017年4月,远洋一举拿下归元寺地块,一次性收获了近百万平方米建筑面积的居住用地和近90万平方米建筑面积的商业用地,土地价格约为150亿元,是远洋集团在华中区域的重仓项目,整体项目240万平方米,将打造成为一个集街区商业、商业MALL、住宅、写字楼、酒店等多元业态于一体的城市更新综合体。其中,拿出30%多的土地打造一个低密度、开放式的商业街区--武汉远洋里CITYLANE。2019年9月,远洋在武汉再下一子,是一个集住宅、公寓、写字楼和商业为主的15万平方米的设计之都引擎项目。

    如今,远洋在武汉已经从最初的单一住宅产品,形成了现在中高端住宅、写字楼、商业综合体、服务公寓、养老公寓等多重业态复合发展的态势。短短数年间,远洋集团已先后进入长沙、南昌、郑州、合肥等华中城市,开发项目近20个,形成在华中区域的战略发展布局。

    “珍惜存量、发展增量”是华中区域的发展逻辑,“珍惜存量”即把已有项目打造好,“发展增量”即在武汉之外的其它五个华中城市,也要去布局,如上半年在郑州新获取一个项目。总体思路是一方面通过布局和深耕,将核心业务导入占领市场;另一方面,巩固远洋集团在华中的市场地位。

    “对整个华中区域来说,潜力有,机会大,但竞争同样激烈,你看到的城市别人也看得到,机会是自己跑出来的。”娄文华表示,在土地获取方面,以快周转小体量为主,前提是安全边际高,IRR指标要求严格,核心原则是坚决不冒进,“投资布局要两条腿走路,参与招拍挂之外,要通过股权收购等渠道把远洋集团资源拓展起来,力争实现‘颗粒归仓’”。

    综合来看,在远洋集团的六大开发事业部,有基本盘的巩固区,有增长速度较快的“腰部力量”,有未来预期较高的新增长极,分工明确,年度目标导向明晰。正如远洋集团近期的内部报告所示,每个项目要做就做好,不盲目投资,要强身健体。

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