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中国奥园总土储货值达6845亿元 将回款纳入KPI考核体系

2020-03-25 19:37  来源:证券日报网 王丽新

    本报记者 王丽新

    “房地产行业总体快速增长时期已经过去了,接下来将进入缓步上涨阶段。”3月25日,在中国奥园2019年业绩说明会上,中国奥园(以下简称奥园)执行董事、营运总裁马军在回答《证券日报》记者提问时表示,目前来看,3月份客户上访量已经恢复,预计4月份将平稳下来。对奥园来说,“今年将首先保证(规模)合理增长,提升管理水平和优化财务指标,尤其在降低成本造价和提升产品溢价率方面下功夫。”

    “今年各方面的准备还是比较充分的,回款工作也抓得比较紧。”奥园管理层表示,公司一直坚持审慎的财务管理,在规模增长的同时加快销售资金回笼。

    不得不说,要想在不确定的市场中寻求确定性发展,保证现金流充裕确实是第一要务。“为了加强风险控管,确保现金流安全,奥园将回款纳入绩效考核体系,加快现金回款及应收账款的回笼。”奥园方面表示,还要打通多家银行总对总合作,促进按揭回款。

    总土地储备货值达6845亿元

    年报数据显示,2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元,同比增长63%;核心净利润约51.2亿元,同比增长67%;核心净利润率约10.1%,同比增长0.2百分点;毛利润为150.2亿元,同比增长56%;毛利润率29.7%,同比下降1.4个百分点。

    据《证券日报》记者了解,综合近三年中国奥园的毛利率走势来看,均保持在25%行业水平以上。事实上,从整个行业看,受结转周期影响,入市遭到限价打击的一批2016年和2017年购置的高价地项目开始结转,导致不少房企毛利率不同程度下行。多数房企高管的共识是,这两年,企业应更关注利润表现,同时寻求多元且灵活的低成本土地扩展模式。

    而在这方面,奥园过去一年充分发挥了收并购传统优势,策略性补充了土地储备。2019年奥园共新增87个项目,收并购获取土地储备占比较高,新增可售货值超1860亿元,平均土地成本约每平方米3199元,确保合理的土地成本和未来几年可结转利润的稳定。

    “拿地成本与预计销售价格比为1:4,确保了利润空间。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示,今年将继续以既有区域公司为核心,持续深耕所在城市群,以融定投,快供速融,注重项目效益,全力获取年内可开盘的项目。同时,公司也将关注存量土地的获取,做好收并购工作,加快城市更新项目的转化。

    截至2019年末,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元,计入城市更新项目(粤港澳大湾区占比近九成)后的总货值约6845亿元,可谓备货充足。

    过去的一年,除了积极补仓,中国奥园在融资端表现也比较积极,重视开拓多元化融资渠道,贯彻稳健的财务管理,债务结构不断优化。

    在手现金足够覆盖短期债务

    2019年,中国奥园通过亚洲美元债券市场、境内公司债和境外银团贷款等渠道,总计融资额约为146亿元,综合借贷成本维持7.5%水平。另外,2019年中国奥园与多家境内银行建立银企“总对总”战略合作,授信额度266亿元,有利增强融资能力及促进按揭回款,应对市场波动。

    在负债方面,截至2019年底,中国奥园净负债率为74.9%,同比有所提高,但处于行业合理水平。中国奥园首席财务官陈志斌表示,2019年有33亿元保险收购案的相关资金支出安排,目前已经退出该收购,对方正按照合同进行退款,若剔除这一影响,实际净负债率会降至66%左右,符合公司将其控制在80%以下的红线目标。

    在有息债务方面,截至2019年底,中国奥园总借贷债务为958亿元,一年到期的短期借贷债务为419亿元,在手现金约681亿元,足够覆盖短期负债。

    “目前已经做好了充分的还款计划,境内外再融资方面也做好了安排,不存在违约风险。”陈志斌回答《证券日报》记者提问时表示,2020年一季度已偿还及续期约100亿元的短期借贷,短期借贷占比已降至33%。此外,公司授信额度总额约1840亿元,其中尚未动用的授信余额为647亿元,不存在还债压力。

    值得一提的是,财务盘面的优化得到了资本市场的认可。作为中国奥园旗下分拆的首家上市公司,奥园健康生活于2019年3月18日在港交所主板上市。上市一周年,恰逢疫情袭来,凭借其优质服务和物管行业特性,其资本市场价值得到充分释放。同时,2019年中国奥园股价累计上涨约1.6倍,并获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、沪深港通名单及大湾区指数。

    总体来看,中国奥园跨入千亿阵营后,开始聚焦自身,进行产品研发、客户管理、营销体系等全方位的管理改革,通过精细化管理深化“一业为主、纵向发展”战略布局,以房地产开发为核心主业,纵向发展相关产业,正在向健康生活综合服务商发展。

(编辑 乔川川)

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