钟伟：房地产不必过度悲观新房仍旧占市场主导地位

    本报见习记者 郭冀川

    回顾2019年的中国房地产市场，主基调依然是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期仍是主要内容。在“房住不炒”、“因城施策”、“住有所居”等调控和市场形势下，中国房地产行业进入平稳健康发展的新周期，出现了融合和分化的趋势。

    一方面房地产与实体经济的融合越来越紧密，房地产行业、企业、业务正在加快融合，体现为不同城市不同市场，互相渗透互相补充。另一方面，在5G、大数据、AI系统、智能化等新技术的影响下，跨界融合也愈演愈烈，尤其是房地产和科技创新的渗透和融合。

    “很多人担心随着经济下行导致房地产行业发展速度进一步放缓，我认为这个行业即便不是一个旭日上升的阶段，也是一个壮年期。我们第一不用担心经济继续下行，第二房地产市场有相当大的韧性。”在13日-14日举行的中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，经过几年的行业调整，房地产市场已经进入新的时期，甚至是拐点将到，只是行业的利润回报依然会有所下降。

    钟伟认为，房地产市场并不需要过度悲观，从销售的面积来讲，2019年房地产市场销售面积略有增长，而从销售权益比看，全国百强房地产企业大概占据房地产市场销售金额的68%-69%，销售权益比在78%-79%，这一数据比2018年略有下降，整个行业已经处于底部区域，没有继续下探的趋势。

    “在2019年下半年，很多市场悲观结论来自二手房市场的迅速结冰，因为这意味着购房者对市场的预期并不好。而从住宅情况来看，新房每年销售大约1200万元-1300万元/套，二手房是400万元/套，所以中国住宅市场75%以上比例是新房，新房占据主导的情况不会改变，这仍然是一个增量市场，不是一个存量市场。”钟伟说。

    由于房住不炒等房地产调控政策的出台，使得行业的高位平台期提前到来，钟伟表示这并不是坏事，会让房企从过去靠市场吃饭，逐渐变为靠本事吃饭，如果市场依然是高歌猛进的阶段，很多房企业并不需要内功，只要胆子大、敢加杠杆就能生存，这对于行业并不是好事。

    目前中国房地产企业注册家数有9.7万家，但钟伟表示其中真正有项目的只占10%左右，他说：“随着行业的整合，尤其是高位平台期导致利润回报率下降，未来真正有项目的企业在8千家以下，前十大房企的市场占有率超过50%都有可能，行业的分化会特别厉害。”

    随着“因城施策”逐步贯彻实施，各城市市场以及房企之间的分化愈加显著。一方面，百强房企市场集中度继续提升，2018年千亿元房企数量达到30家，创历史新高，中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。另一方面，房地产市场的结构性分化正进一步凸显，有关的政策微调成为常态，一、二线与三、四线城市购房需求差距不断拉大。

    正如全联房地产商会创会会长聂梅生所言，“2019年房地产行业已接近临界点，将会翻篇。”

    全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示，随着中国房地产改革的深入和存量时代的来临，房地产市场进入新的周期，如何面对“新周期”，适应“新逻辑”，在战略、业态、产品、模式等方面突破创新，如何将大数据、AI系统、智能化等创新科技与房地产进行融合，为房地产赋能，实现房地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。

    刘凯认为，2019年房产市场将进入一个新的时代，并呈现出五大新逻辑：一个是品质时代，用户对产品品质和性价比的要求进一步提高；二是精细化时代，市场竞争的需要，使行业进入从规划、设计、开发、运营、管理全周期的精细化时代；三是持有时代，一线城市土地稀缺性，限购政策，倒逼行业选择租赁运营；四是科技化时代，5G、大数据、AI、智能化等新技术的应用，推动行业进入科技时代；五是创新时代，新零售、新办公、新物种、新场景的出现和发展，带动行业进入创新的时代。”

（编辑 才山丹）