烨星集团赴港招股至今获超1000倍认购 IPO募资超六成用于扩规模

    2月28日，鸿坤集团旗下的烨星集团控股有限公司（股票代码1941.HK）发布招股文件及公告，披露全球发售项下的发售股份数目为1亿股股份（视乎超额配股权而定），其中包括在中国香港根据公开发售初步提呈1000万股股份，及根据国际配售初步提呈9000万股股份。

    据悉，烨星集团（或称鸿坤物业）招股期截止到3月6日，预期于3月13日挂牌上市。据市场消息称，2月28日首日招股，公开发售部分已获超额认购近200倍。截止到3月5日，公开发售部分已获超额认购1000倍以上。恒基兆业董事局主席李家杰旗下SuccessfulLotusLimited为基石投资者，认购2100万港元股份。

    据悉，烨星集团将是继正商实业旗下的兴业物联之后年内第二家拟上市的物管企业。烨星集团受到市场的高度关注。

    在此次新冠肺炎疫情中，物业管理行业在疫情防控方面凸显了重要作用，政府、业主方和社会各界对物业管理行业更加认可及尊重。物业管理公司财务状况受到此次疫情影响有限，而优秀的物业管理公司更是能够经受住疫情的考验，在疫情中积极发挥企业的社会责任及正面作用，在物管服务中拉近与住户的距离，保障物业费收缴率及充盈的现金流收入。

    此外，百强房企鸿坤集团旗下地产、产业、资本及文旅等多元化板块，物业都能参与其中，这将为烨星集团业绩发展带来支撑。

    2016年至2018年营收

    复合增长率近50%

    公开资料显示，烨星集团前身鸿坤物业起家北京，拥有15年以上的发展历史，主要为普通住宅、高端别墅、商业综合体、写字楼、公建、产业园等多种业态提供物业服务。曾于2018年在新三板挂牌，受到港股市场中物业管理板块良好的市场表现启发，烨星集团于2018年底在新三板摘牌，2019年开始筹备港股IPO，转战港股市场。

    据招股书显示，2017年、2018年及2019年前8个月，鸿坤物业的营业收入分别为1.92亿元、2.51亿元及1.75亿元。整体看，在总体营收及净利润上的增长比较快，2016年-2018年营收复合年增长率达到46.8%，净利润复合年增长率则为45.6%。

    截至2020年2月18日，该公司在京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省等省市提供物业管理服务，管理的总收益建筑面积约为520万平方米，合约建筑面积为800万平方米，包括24项住宅物业及17项非住宅物业。公司表示，预计2021年将成立11间新的子公司或分支机构及收购最少2间物业管理服务公司。

    值得一提的是，相比单纯依靠住宅社区发展的物业管理公司，烨星集团的业务特点确实可圈可点，其管理的业态丰富多样，包括住宅物业及多元化的经营性物业，2019年前8个月的物管服务收入中非住宅物业业态占比近40%，多元化物业业态将更能保障财务收入的平衡。

    “如果说住宅物业能够保证基础服务收入，商业写字楼等经营性物业的服务则可以延伸出多种模式，甚至可为不动产升值提供全方位的服务。”某业内人士称，商企服务的核心是提升不动产资产价值，甚至可以助推其打开证券化之路。而此次李家杰作为基石投资者，或许也是看中烨星集团母公司鸿坤集团在资本、住宅以及经营性不动产等板块的协同能力。

    募资超六成用于扩规模

    近年来，有着不俗成长潜力、以及现金流稳定的物管业务，已逐渐成为资本市场的宠儿，迎来了一波波密集上市的热潮。据统计，在2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后，目前物业管理板块的上市公司已达20多家。

    而赶在疫情期试图登陆资本市场的物业公司，除了烨星集团外，还有金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活等物管公司等待排队上市。

    但烨星集团招股首日即获得超200倍散户认购的战绩，也着实让市场颇为躁动。“这一段时间有不少投资者闷在家里，打新的欲望较强，而且物业公司的财务数据是受疫情影响较小，所以让投资热情比较高涨。”汇生国际融资总裁黄立冲表示，物业是“跑得了和尚跑不了庙”，此次疫情，也让其职权提高。

    纵观中国香港资本市场近一个多月的表现，物业公司颇为“给力”。受疫情因素影响，港股波动较大，年初至今累跌7.3%，物业管理行业却走出了不一样的曲线。港股20家物管公司年初至今平均涨幅达23.2%，其中行业龙头保利物业、中海物业等股价涨幅均超过30%。

    “此时赴港上市是绝好的时机。”中国指数研究院常务副院长黄瑜曾表示，此次疫情，物业服务企业的抗周期、抗风险、政策支持的属性显著体现，资本市场对物业企业价值高度认可。

    确实如此，很多物业公司历史市盈率都超过了40倍，个别物管企业达到了70倍。经过次轮上涨，港股物业公司预估市值并不低，主流物业管理公司预测市盈率都在20倍以上。鉴于此，烨星集团本次发行股份的定价和预估市值，给市场带来了极大的想象空间。

    中泰国际在一份研报指出，公司背靠鸿坤集团未来增长稳步提升，给予“申购”评级。

    而对于IPO募资资金的用途，烨星集团方面表示，拟将自全球发售收取的所得款项净额用作下列用途：约65%将用于扩大公司业务地域覆盖及运营规模；；约13%将用于开发及提升资讯系统及技术创新，以尽量提高成本和营运效率及服务质素；约10%将用于发展增值服务业务；约2%将用于员工发展及培养；约10%将用于一般营运资金。

    对于募资超六成是用于规模扩张方面，烨星集团某管理层表示，“我们的原则是有质量增长，不盲目扩张。同时希望可以凭借多业态均衡发展尽快向头部企业经营规模靠拢。”

    （CIS）