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南太地产深圳三宗地28年增值135倍 佳兆业1.1亿美元入股未来或联合开发

2017-08-04 02:18  来源:证券日报 王峥

    ■本报记者 王峥

    近期动作频频的佳兆业,于8月2日公布了投资南太地产的最新情况。而根据此前的公告显示,佳兆业将以1.11亿美元(约7.46亿元人民币)收购纽交所上市公司南太地产17.7%股权。

    该公司的主要资产为深圳宝安区和光明新区的三宗土地,其中宝安区两宗相连地块占地面积约为5.3万平方米;光明新区地块占地面积为10.4万平方米。目前,光明新区的土地平整工作都已完成,随时可以开工建设。按计划,南太地产将把上述地块开发为研发园,以对外出租。2017财年一财季,南太地产实现盈利181.4万美元。

    最新的公告则显示,假设该土地的重建已于相关估值日期完成,该土地的平均估值约134.9亿元;根据目标公司今年第一季度报告所示的手头现金及净资产,公司估计经调整的每股目标股份资产净值约为20.1美元。这意味着,每股目标股份的代价17美元较每股估计资产净值折让15%。佳兆业将把目标公司的17.7%权益列为投资。

    对于此次交易,佳兆业董事会认为该土地发展潜力优厚,将该土地发展为研发园将为目标公司带来未来租金收入。公司认为收购目标公司权益的策略与其现有业务一致,将为股东带来可持续回报。

    不过,有业内人士称,南太地产是由电子制造业企业转型而来,本身没有什么开发地产的经验,而佳兆业在深圳深耕多年且长于旧改项目,双方未来深入合作的可能性很大。“对于南太地产来说,土地增值的部分已经赚了很多,引入佳兆业可以为这些土地带来更大的附加值;同时,佳兆业本次入股的价格也非常合适,应该说于双方都是一笔不错的买卖”。

    土地28年增值135倍

    据悉,本次交易的卖家为南太地产的创始人顾明均夫妇,目前为该公司第二大股东。而南太地产目前的第一大股东为自然人PeterR.Kellogg及其旗下的“I.A.T再保险集团有限公司”,目前持股19.1%。“南太的第一大股东主要是财务投资人的角色,佳兆业接盘顾明均的股份后,应该会具体操盘南太土地的开发,未来无论是租是卖,收益都应该不错”,有行业分析师称。

    不过,佳兆业相关人士称,目前公司对南太地产的投资还属于财务行为。

    公开资料显示,南太地产的前身南太电子,为第一批赴内地设厂的港资企业,此前在深圳生产电子类产品,2013年顾明均解散工厂,南太正式退出电子制造业转型搞房地产开发。

    当时他在接受媒体采访时表示,宝安固戍地块在80年代末(南太于1989年在深圳设厂)买入,约3000万元到4000万元,算上光明新区的地块,总共花了1亿元左右,2013年这3块土地的价格已经涨至35亿元。

    而受益于近些年深圳楼市的火爆,南太地产的三宗地块也增值明显。2016年,龙光地产在光明新区拿下一宗15万平方米的商住用地耗资高达140亿元。因此,市场人士认为,南太地产共计15.7万平方米的产业研发土地估值134.9亿元,较为合理。

    若以134.9亿元计算,南太地产的三宗土地,28年间增值超过135倍。“佳兆业的买入价折算成人民币为7.45亿元,而南太地产的土地价值就有近140亿元,17.7%股权对应的价值则超过20亿元,佳兆业这笔买卖肯定是赚的”,上述市场人士认为,“南太电子赚的更多,他们卖电子产品这么多年赚的钱,恐怕也不及最后卖地的收入”。

    值得注意的是,今年上半年佳兆业实现了224.6亿元的销售额,同比上升62.5%,销售均价为16165元/平方米,同比上升31.3%,已完成全年400亿元业绩目标的56%。

    加码健康产业

    此外,7月28日晚,联交所上市公司美加医学与佳兆业发布联合公布称,美加医学董事会建议按照“3:1”的基准进行供股,发行股份在12.75亿股至13.68亿股之间,对应筹集资金在5.1亿港元至5.47亿港元之间,资金净额在5.07亿港元至5.44亿港元之间。

    根据包销协议,佳兆业有条件同意包销不合资格股东的供股股份,这部分股票数量在9.98亿股至10.9亿股之间。如果佳兆业被要求根据包销协议悉数认购包销股份,那么佳兆业及其一致行动人所持有的美加医学股权将扩大至47.33%,触发全面要约。不过,本次供股有先决条件,并不一定会进行。根据公告,假如触发全面要约收购,佳兆业将申请豁免。如豁免不被批准,此次供股将不会进行。

    实际上,除地产外,佳兆业此前便一直开展多元化业务,目前已进入14个行业,并成立了健康科技集团。而包括恒大、万达、万科在内的龙头房企,均已涉足医疗健康业务。“医疗等大健康产业,是养老地产重要的组成部分,未来即便医疗业务不赚钱,也可以方便企业拿地”。有业内人士称。

    不过,美加医学主营义齿销售业务,和上述多家房企围绕医院资产打造的医疗产业略有不同。在佳兆业董事局主席郭英成看来,由于生活水平的提升,人们的糖份摄取量大幅增加,因此一般民众的牙齿更易被蛀坏;加上市民对仪容的关注亦日益增加,两者均使得对义齿的需求上升。

    据悉,美加医学有意用本次募集到的资金收购一家海外牙科技术公司,以及购置土地兴建义齿制造厂,剩余的用作营运资金。

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