收购而今管理 融创中国在下什么棋？

    本报记者 王丽新

    8月24日晚，融创中国发布公告，以1.23亿元收购融顺投资有限公司100%股权，从而间接持有而今建设管理集团有限公司（以下简称“而今管理”）100%股权，对价以配发新股方式支付。

    为何收购而今管理？融创中国在公告中称，为应对行业变化，更好地顺应行业发展趋势和政策导向，公司将依托自身资源禀赋与竞争优势，确立以“资产管理+资产运营”为战略转型升级方向。

    “构建‘资产管理+资产运营’新发展模式符合行业发展大势。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，这笔收购背后，是融创中国将传统投资开发一体化分拆为资产管理和项目建设运营管理两大独立板块的战略重构。

    整合第三方建管能力

    为何此时启动收购而今管理？在刘水看来，有两个先决条件不可忽视。

    一方面，融创中国内部经营基本面已具备转型基础。2025年底以来，融创中国完成约96亿美元境外债重组，境内公开债基本化解，香港清盘呈请被驳回，企业重心从“债务纾困保交付”转向经营修复与商业模式重构。另一方面，融创中国已在内部跑通了“资产管理+资产运营”商业模式。该公司已在项目层面实践“基金模式”，引入外部资金方合作盘活上海外滩壹号院等存量项目。其间，融创中国输出操盘能力，赚取管理费、分成收益。

    具备这两个先决条件后，融创中国用小资金收购而今管理，是其启动转型迈出的第一步。

    融创中国在公告中表示，而今管理业务模式与公司地产开发业务的转型升级方向高度契合，收购事项将增强本集团房地产板块战略转型升级的业务支点，支持整体战略转型升级的落地。

    从业务能力看，而今管理已累计签约73个项目，合约面积834万平方米，管理体系和团队激励制度已趋成熟。

    与此同时，融创中国近年来依托领先的产品力和综合操盘能力，在第三方项目代建代销领域，吸引合作方主动寻求轻资产管理合作，以轻资产模式赋能项目增值。其中，武汉国博城连续四年取得武汉楼市单盘销售套数冠军，2025年签约额达13.3亿元，累计签约额达83.85亿元。

    融创中国表示，收购将有助于公司快速整合并提升第三方建管业务拓展和管理能力，同时让而今管理在更大平台上放大竞争优势。

    向“资管+建管”转型

    对于转型和业务调整，融创中国在公告中已言明。

    融创中国表示，对于房地产业务，集团拟从传统投资开发一体化模式转型升级为资产管理和项目建设运营管理两个业务板块各自独立发展的业务模式，资管和建管将独立拓展市场化业务，同时也互相支持协同发展。

    “构建‘资产管理+项目建设运营管理’新模式有三重意义。”刘水表示，一是资管板块对接险资、地方国资、产业资本，做不动产类基金，赚取管理费和投资分成；二是建管板块以而今管理为载体，负责项目操盘、工程与销售运营，既承接内部项目，也对外承接代建订单。三是两大板块形成“找钱—拿项目—操盘运营”的完整闭环，资管引入资金拿到项目，交由建管落地；建管拓展中接触的资金需求，反向输送给资管。

    “这一模式天然具备降杠杆、轻资产特性，不再需要融创中国以大规模自有资金拿地，其输出管理能力、品牌和产品能力即可产生现金流。”刘水表示，融创中国的高端产品能力、困境项目盘活经验、政企资源及文旅商业资源，均可在新模式下充分复用。比如，过去三年，融创中国通过“AMC出资+融创操盘”的类基金模式，与中信金资、长城资产等合作，盘活上海外滩壹号院、重庆湾等项目。其中，2025年上海壹号院以超220亿元销售额登顶全国单盘销冠，2026年重庆湾首开拿下近五年住宅“三冠王”。

    未来，融创中国还可以强化物业管理及文旅板块各个业态的运营管理能力，积极拓展第三方业务，探索搭建基金、REITs等资产管理平台，推进轻重结合、互相支持和促进的协同发展模式。

    对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，融创中国聚焦资产管理业务发力，精准把握了行业趋势，依托物业、文旅运营经验构建轻重结合的生态，激活存量资产价值，有望在新赛道上释放增长潜力。

    当然，融创中国的转型仍将面临轻资产赛道内卷、代建净利率不高、房地产开发业务激励体系转向以服务导向为中心考核等挑战。不过，在房地产行业由“增量开发”转向“存量运营”的大势下，企业转型可能有阵痛，却不得不做。

    转型逻辑是什么？

    融创中国的选择折射出房地产从旧模式向新范式转型的大趋势。过去开发商采用“拿地—融资—开发—销售”的重资产模式，依赖土地增值和高杠杆，风险集中暴露。如今土地红利消退，但第三方代建、存量盘活、资管基金需求上升，这是房企在存量时代的新机遇。

    正如刘水所言，地方平台、险资、产业资金手握资金却缺少操盘团队，愿意付费购买服务。政策也鼓励房企向代建、存量资产盘活运营、不动产资产管理等方向转型。在这一市场环境下，盘活存量项目已成行业核心课题。

    刘水表示，从中央到地方，各地均在强调“做优增量、盘活存量”，公募REITs打通资产退出通道，AMC（资产管理公司）和城投企业手中沉淀大量资产包。但存量项目多存在抵押、债权纠纷，协调周期长、运营要求远高于传统开发，亟须专业方介入。

    另有业内人士向记者表示，在存量项目盘活领域，参与方仅具备充足资金已不能满足入场条件，行业真正稀缺的是能够承担起“大管家”这一角色的主体。比如，参与主体既能在前端完成项目诊断、路径设计、多方协调和资源组织，也能在后端承接建管、商管、资管和退出。这是房企转型的能力覆盖范围。

    部分头部房企已经切入这一赛道。华润置地构建了“开发销售+经营性不动产+轻资产管理”三大增长曲线，2026年7月成都万象城机构间REIT上市，成为目前全国规模最大的产权类机构间REIT，标志着其大资管战略转型取得突破性落地成果。龙湖集团、新城控股、金科股份等民营房企亦在布局代建和资管。国际经验同样具有参照价值——凯德集团凭借“私募基金培育+公募REITs退出”的资本循环构建了独特的不动产资产管理模式；黑石集团房地产板块管理资产规模约3193亿美元，以主动资产管理与规模化资产运营穿越多轮周期。

    在业内看来，与这些企业转型路径相比，融创中国的差异化竞争优势在于已经构建“资管+建管”完整服务链条，两者既可协同也可独立对外，叠加高端产品和困境盘活能力，形成独特优势。未来，房地产行业增长更多来自存量资产的精细化运营等多元赛道，融创中国此番战略转型可期。

（编辑 乔川川）