本报记者 王丽新 见习记者 陈潇
“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更考验企业的战略定力。”3月29日，在2022年业绩说明会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣表示。
据2022年财报数据显示，华润置地实现综合营业额为2070.6亿元，同比下降2.4%。其中，开发物业营业额为1761.6亿元，同比下降4.2%；投资物业营业额为170.2亿元，同比下降2.4%；如剔除租金减免影响，营业额192.6亿元，同比增长10.5%。
对于公司2023年的业绩指引，李欣表示，2023年华润置地还有5300亿元-5400亿元的可售货值，按照60%的去化来看，超过3000亿元的销售应该是可以实现的。
“低迷时也不悲观”
具体来看，2022年华润置地开发销售型业务签约排名上升至第四，经营性不动产业务在疫情影响下，剔除减免后，租金收入仍实现10.5%的正增长，呈现稳健的经营能力。
对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向《证券日报》记者表示，作为央企，华润置地融资具备优势，为企业的充足现金流奠定基础。此外，公司旗下项目品质较高，品牌较为可靠，也是购房者优先选择的房企，种种的原因使得华润置地业务排名不断上升。
从签约额来看，2022年华润置地实现签约额3013.3亿元，同比下降4.6%；签约面积1425万平方米，同比下降18.8%，全年结算面积1233万平方米，同比下降16.5%，而开发物业结算毛利率维持在23.0%高位。另外，已销售尚未结算的签约额2493亿元，有待陆续结算。其中，已锁定在2023年内结算的开发物业营业额已达1632亿元。
李欣表示，2023年中国经济长期向好的基本面不会变，房地产在国民经济中的地位和作用不会变，房地产市场的巨大潜力也不会变。
“虽然面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但伴随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽；长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放；科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。”李欣如是说。
值得一提的是，从财务盘面看，截至2022年12月31日底，公司在手现金及现金等价物975亿元，总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；三道红线指标稳居绿档；年末加权平均融资成本3.75%，平均债务期限5.4年。
在上述业绩会上，李欣表示，未来发展核心导向是实现有利润增长的营收和有现金流的利润，公司坚持长期主义，地产高歌猛进时不冒险，地产低迷时也不悲观，做一些必要的战略调整，做有质量的规模增长。
聚焦高能级城市精准投资
受市场下行影响，公司毛利率以及利润呈现一定下滑。2022年全年，华润置地综合毛利率为26.2%，同比下降0.8%。其中，开发物业毛利率23%，同比下降0.7%；投资物业毛利率65.6%，同比下降2.6%。计入投资物业重估增值后的股东应占净利润280.9亿元，同比下降13.3%。
对此，华润置地管理层回应称，华润置地综合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的项目不代表长期情况，2023年会提高2%—3%。此外公司坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦高能级城市，做到了精准投资。
“高能级城市往往在经济、人口、产业、居民消费能力等方面强于低能级城市，而这些指标就是房企投资拿地的先导指标。因为城市基本面好，才会孕育更多的市场需求。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，高能级城市需求较大，有利于产品的去化速度，布局高能级城市有利于获得更大的利润空间，但也将面临着市场竞争大的风险。
据了解，报告期内，华润置地新获取项目71个，总地价1442亿元，一、二线城市投资占比92%。
此外，截至2022年12月31日，华润置地总土储面积6478万平方米，其中开发销售型业务土储面积5491万平方米，一、二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平方米，其中购物中心占比68%，一、二线城市面积占比78%。
值得一提的是，以购物中心为代表的投资物业将成为华润置地重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。
“2023年，计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心。”华润管理层表示，2022年末华润置地在营购物中心66个，已有23个城市实现2个及以上购物中心布局。根据计划未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。
（编辑 乔川川）
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