本报记者 王丽新
各地加紧供地正在进行中，无锡成为全国首个完成第五批次集中供地的城市。11月29日，无锡年内第五轮土拍结果出炉，14宗地块全部底价成交，成交总额为224亿元。至此，无锡年内卖地总收入为813亿元。
“本轮土拍结果与市场预期基本一致。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，近期房地产政策利好不断，但新房市场恢复活力还需时间，因此房企拿地情绪有待进一步修复。
但在无锡这场年终土拍中，代建企业联合体下场拿地可谓新现象，绿城管理与无锡当地城投合作模式值得期待。有业内人士向《证券日报》记者表示，近两年，城投公司拿地成为主流趋势，拿地比例不断提升。但同时，城投公司拿地后开工转化率并不高，需要与有专业开发管理能力的房地产开发企业合作，实现项目顺利推进，兑现土地价值。
代建企业联合体下场拿地
在无锡这场第五轮土拍中，无锡新发集团以总额25.08亿元竞得新吴区2宗涉宅地块，无锡地铁集团以总额6.21亿元竞得梁溪区2宗安置房地块，无锡和居投资以总额38.15亿元竞得锡山区2宗地块。
还有一个新现象值得关注。“中国代建第一股”绿城管理联合体以底价40.33亿元竞得经开区干城路与贡湖大道交叉口东北侧地块。据悉，该宗地是无锡历年来起拍地价最高的地块，楼面起价20800.05元/平方米。
“绿城管理代资方持有项目公司1%股权，无锡新都房产开发有限公司持有项目公司99%股权（为无锡当地的城投公司）。”绿城管理相关人士向《证券日报》记者表示，同时，项目公司与绿城管理签订代建协议，由绿城管理负责项目的全过程管理服务，并收取代建费。
上述人士进一步称，在该种合作模式下，对代建龙头企业绿城管理而言，主动参与地方城投和资方主导投资的市场化商品房建设，将有助于拓宽代建赛道，顺应市场形势完善业务发展模式，在竞争中抢占先机。
事实上，对绿城管理来说，该种合作模式已有先例。今年10月份，绿城管理与江阴城投公司组成联合体（后中粮信托加入）江阴城发绿信置业有限公司，以7亿元底价摘得无锡一宗地块。
“对无锡而言，全年拿地主体虽然仍以地方平台为主，但地方平台与企业合作的拿地模式在土拍市场运用较为成熟。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，代建企业联合体拿地能有效降低开发风险，保证拿地后项目正常运行，是当下行业发展的一种趋势。
“代建+城投”合作缩短开发周期
“很多城投公司都在找我们合作，涉及项目非常多。”某代建企业掌舵人向《证券日报》记者透露，今年以来，由于房地产市场进入深度调整期，多家民营房企债务违约，行业整体进入缩表出清的“阵痛期”，不少房企都在缩减或者干脆暂停拿地投资，导致土地市场热度不高，因此地方城投公司成为多地土地市场的拿地主力军。
“但城投公司拿地后，可迅速开工，进而转化为销售额的项目比例并不高，这意味着需要市场化、专业化的服务主体参与，才能缩短项目开发周期，降低土地闲置比例。”该人士进一步称，在房地产进入存量时代后，开发与服务相分离的商业模式将会成为探索房地产发展新模式的主要方向之一，“代建+城投”或者“代建+城投+信托（或金融机构）”等合作模式若跑通，对房地产行业出险项目的纾困，亦有所助益。
“当下，有些金融机构接手了出险项目股权或者债务，但其专业团队规模不够，需要与具备专业开发能力的房企或者代建企业合作，去加快‘保交付’。”某代建企业人士向《证券日报》记者直言，代建企业信用高，可给金融机构做投前及投后风控管理、经营度兑现度较高，可小股操盘，因此“代建+城投+金融机构”合作，有望跑通出险项目的纾困模式。
“相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力和品牌优势。”东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示，除了代建模式本身优势之外，其也成为行业层面盘活不良资产、盘活烂尾楼的重要实操模式。
对于代建企业联合体进场拿地的背后发展逻辑，中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，一是我国房地产发展增量空间有限，正在进入存量时代，将由开发向服务转型，房地产代建属于服务领域；二是以往高负债、高杠杆模式不可持续，代建属于探索房地产发展新模式的重要方向；三是房地产代建主要是品牌和管理输出，具有高盈利性、高成长性、低杠杆、低负债、抗周期性，不需要大量资金投入，负债比较低，是房地产企业寻找业务新增长点的重要方向。
（编辑 袁元）
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