走出“新万通” 万通地产收购中融旗下优质资管公司

    6月9日，万通地产（SH600246）和经纬纺机（SZ000666）相继发布公告，披露了万通地产收购中融国富投资管理有限公司（以下简称“中融国富”）的最新进展。

    公告显示，万通地产以约4亿元的价格收购了中融信托全资子公司中融鼎新持有的中融国富80%的股权，另外与滕胜春个人达成协议将中融国富剩余20%股权收入囊中。此次交易中，中融鼎新及滕胜春还就中融国富未来三年（2017年-2019年）业绩作出承诺，并承担盈利预测补偿义务。同时，万通地产还在公告中对上海证券交易所的问询函做出了回复，证明了中融鼎新与万通地产不存在关联关系。

    由此，万通地产对中融国富的收购已接近完成。在未来的规划中，万通地产将以中融国富为平台，开展基金投资与资产管理业务，进一步向“轻资产”房地产新模式转型。作为中国第一代房地产企业，万通地产此举具有较强的象征意义。

    收购优质资管平台

    作为此次收购的标的中融国富，是一只在地产、医疗资管行业里崛起的新兴劲旅。

    公开资料显示，这家由中融信托旗下专业子公司中融鼎新，与滕胜春个人出资设立的公司，团队成员主要来自中金公司、远洋地产、平安信托、凯德置地、阳光保险、铁狮门、合众人寿及DTZCushman等国际投行、国际地产投资机构、国内大型金融机构和国内主流开发商，具有很强的“高端地产+金融”的基因。

    两年间，该公司共设立7只基金，其中2只已成功退出，1只也已处于退出的最后阶段。公司累计管理资产规模约70亿元，在地产和医疗领域共投资了11个项目，主要位于北京、上海、广州、天津及武汉和美国休斯顿和新加坡。客户包括中信证券、招商银行等大型机构投资者以及数千名高净值个人。经审计报告显示，2016年中融国富营业收入10448万元，净利润5235万元。

    由于中融信托的控股股东经纬纺机为国有企业，所以中融国富的挂牌转让履行了国有资产转让的相关程序，并由经纬纺机发布公告进行了披露。

    经纬纺机和万通地产的公告中都披露了一份《盈利预测补偿协议》，为了保证此次交易的公允性，双方基于良好的合作意愿，依据资产评估报告对中融国富所做的盈利预测，中融鼎新及滕胜春向万通地产承诺中融国富2017年-2019年三年净利润分别不低于5429万元、6206万元、7273万元，并对上述业绩承担盈利预测补偿义务。

    一位券商分析师认为，资产管理行业大多是后端收费，中融国富此前的营收得益于已经清算的两只基金，当前1只基金也已在退出阶段，预计今年就能带来可观的利润，这些对万通地产也构成直接利好。收购完成后中融国富将成为万通地产开展基金投资与资产管理业务的平台，通过金融平台反哺地产行业，进一步帮助公司打造专业化资本运作平台，并抓住由此产生的金融资源进行内部整合和外部扩张。

    走出“新万通”

    万通此举，也代表了整个房地产行业在经历过高峰后面临调整期的转型意愿。

    当前，传统地产“买地-开发-销售”的模式已成“红海”，今年以来宏观调控政策空前严厉、货币政策偏紧、城镇化速度下降，这些大背景都让房地产行业面临较强的下行风险，企业转型呼声越来越高。

    在2016年年报中，万通地产就曾将转型战略定义为：以高科技、服务业、金融业与房地产的组合，实现房地产业务发展模式的转型升级，打造新城市化下的新万通，形成与品牌影响力相匹配的规模，追求较快速度下的规模化连续增长之路，逐步实现外延型发展与内涵型增长并举，实现主业由“第二产业”向房地产金融服务型的“第三产业”的转型升级。

    近两年来，作为中国房地产第一批发展起来的企业，万通地产就已经进入业务低迷期，公司也一直在做减法进行资产机构调整。目前，公司所持有的项目资产均位于国内一线及经济发展较好的二线城市。

    “一直以来，房地产金融化也是比较明确的行业转型方向，但在项目的选择、运营、风控等各环节都需要来自金融专业的判断。收购一个成熟的平台公司能迅速获得丰富的资源和经验，能够快速提升投资能力，降低转型的投资决策风险及财务风险，无疑是一条转型的快速通道。”国内一位房地产商表示，此次交易也反映出万通地产涉足金融领域，加速向房地产金融服务型的决心，在行业里具有一定的指导意义

    强大外援

    经纬纺机预测，考虑到盈利补偿，本次交易扣除相关税费后将为中融鼎新带来的收益约在人民币1.75亿元至2.89亿元之间浮动。中融信托对中融鼎新全资持股，所以盈利也将在中融信托年报中有所体现。

    近年来，传统融资类业务收益在一定程度上进入下行通道，经历过10年黄金期的信托行业也在探寻转型之路。2016年，中融信托持续调整并优化业务结构，收缩传统融资类业务，围绕资本市场重点拓展。此次交易，也是其转型创新、服务上市公司的经典案例。

    对万通地产而言，中融信托无疑是一个好的盟友。首先，双方能够优势互补，融合产业资本和金融资本，开拓房地产行业全产业链投资、运营与服务的“轻资产”模式。其次，双方都处于转型期，具有显著的协同效应。另外，在此前中融信托与万通地产控股股东嘉华控股的战略合作中，中融信托就曾承诺，不会以任何方式谋求万通地产控制权。这就意味着，在合作中万通地产仍保持独立性和主导性。

    2017年1月份，嘉华控股与中融鼎新签署了系列协议，一是向后者及其所管理的产品转让万通控股（为万通地产第二大股东）股份，后者及其所管理的产品持有不超过35%的万通控股股份；二是各方将建立战略合作关系，发挥嘉华控股的产业资源优势以及中融信托金融资源优势，协议中，中融信托表示可以通过发行产品、创立专业平台的方式，为万通地产的战略转型及后续发展提供相关资源的支持。

    本次交易或许正是双方进一步合作的实质性推进，未来万通地产与中融信托进一步深入合作的前景可期。-CIS-