固收深一度|首单双主题商业不动产公募REIT在深交所上市 破题存量资产证券化新路径

    本报记者 田鹏

    9月3日，创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“创金合信北京国资公司REIT”）在深圳证券交易所正式挂牌上市。值得一提的是，该项目既是全国首单“科技创新+城市更新”双主题商业不动产公募REIT，也是深圳证券交易所首单获批上市的商业不动产公募REIT项目。项目的成功上市，标志着北京市实体经济与REITs市场深度融合、城市更新样板与科技创新载体组合的代表性项目落地见效。

    接受《证券日报》记者采访的专家表示，此次双主题REIT的落地是国内商业不动产资产证券化的重要突破，既精准契合新质生产力培育、城市更新提质的国家战略，又贴合城市功能升级与产业优化的发展需求。项目通过资本市场赋能有效盘活国有存量资产、拓宽社会资本参与渠道，同时以市场化运营机制倒逼资产提质增效，为国内商业不动产REITs差异化、多元化发展，以及城市更新与科创产业融合落地开辟了全新路径。

    首单双主题REIT上市

    市场产品体系加速丰富

    据了解，创金合信北京国资公司REIT项目的底层资产涵盖新隆福公司持有的隆福大厦、隆福寺北里项目，以及集智未来公司持有的量子芯座、量子银座等资产，项目基础资产总建筑面积合计约12.56万平方米。

    其中，隆福寺位于北京市东城区，历史文化积淀深厚，既是北京重要商业地标，也是“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角的关键节点，如今，这里已成长为融汇历史底蕴、文化气韵与潮流生活的老城复兴金名片、文化消费新地标；而集智未来人工智能产业基地位于北京市海淀区中关村科学城核心区，承担着北京市通用人工智能产业创新伙伴计划执行工作，构建了专业服务大模型行业的特色市级产业服务平台。

    两类看似赛道迥异的资产，借由这单商业不动产REIT项目实现联动融合，其背后有着清晰的战略考量。

    作为该项目的原始权益人，北京市国有资产经营有限责任公司相关负责人表示，项目聚焦城市空间更新升级与科技创新载体运营，积极落实国家发展新质生产力、推进城市更新行动的战略导向，紧密围绕北京“四个中心”功能建设，持续激活首都重点区域资产价值，助力完善城市功能布局、优化产业生态、提升发展能级，推动北京经济社会高质量发展。

    与此同时，“‘科技创新+城市更新’的双主题REIT，开创了国内商业不动产与科创产业、城市更新深度融合的全新发展模式，拓宽了公募REITs的底层资产边界与应用场景，丰富了国内基础设施及商业不动产REITs市场产品体系，具有行业标志性意义和重要的引导价值。”上述北京市国有资产经营有限责任公司相关负责人补充表示。

    而来自资本市场的热烈反响，也印证了该项目独特的投资价值与市场认可度。数据显示，7月13日该基金完成设立，首发份额共计10亿份，发售价格2.831元/份，募集规模28.31亿元。

    北京市国有资产经营有限责任公司相关负责人表示，将以创金合信北京国资公司REIT成功上市为契机，秉持“引领产业进步，铸就首善国资”的企业使命，充分发挥在投资融资、产业培育、科技创新、资本运营方面的特色优势，为资本市场提供更多长期稳健的优质投资标的，以首善标准服务国家战略和新时代首都发展。

    首例样本效应突出

    拓宽城市更新资金来源

    长期以来，城市更新与科创载体建设项目普遍存在投资规模大、建设周期长、资金沉淀量大、回款速度慢的行业痛点，传统依赖银行信贷、自有资金投入的模式，不仅大幅占用国企存量资本，也制约了城市更新迭代、科创产业载体升级的推进节奏，是各地城市更新落地过程中的核心金融堵点。

    “此次创金合信北京国资公司REIT的成功上市，通过资产证券化的创新路径，有效破解了这一发展难题，为国内城市更新项目盘活、存量资产高效流转打造了可复制、可推广的标杆样本。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对《证券日报》记者表示。

    朱元伟进一步分析表示，区别于单一业态的REITs产品，本次双主题REIT创新性地将历史文化城市更新资产与前沿科创产业资产组合上市，一方面，有效拓宽了城市更新项目的资金来源渠道，引入社会长期资本参与首都城市建设，打破了单一财政资金、信贷资金的融资局限，缓解了地方城市更新资金压力；另一方面，借助资本市场市场化定价、规范化运营的机制，倒逼城市更新项目、科创园区项目提升运营管理水平，实现资产价值持续增值。

    与此同时，该样本的落地进一步完善了国内商业不动产REITs的投资生态，丰富了服务实体经济、城市建设的金融工具。对于资本市场而言，双主题资产组合模式为保险、基金等长期机构投资者提供了兼具稳健性与成长性的优质标的，兼顾了消费文旅、科创产业双重赛道红利；对于行业发展而言，其成功经验为全国各大城市盘活老城更新资产、激活科创载体价值、拓宽城市更新投融资渠道提供了全新思路，将持续带动国内城市更新与科创融合类REITs项目常态化落地，助力各地以资本力量赋能城市功能升级与产业高质量发展。

    依托本次首单双主题REIT项目的示范效应，未来国内城市更新、科创载体领域的存量资产盘活有望迎来规模化、常态化发展，更多同类项目将借助商业REITs创新模式实现资产流转与价值释放。针对行业后续高质量发展，业内专家结合市场现状，提出了一系列建议。

    中证鹏元评级研发部高级董事吴志武对《证券日报》记者表示，首先，社会资本需跳出传统地产开发思维，全面提升项目管理、运营及融资综合能力，贴合城市更新与科创产业发展需求，依托存量资源创新消费场景与产业业态，打造多元可持续的盈利模式，实现资产长效增值。其次，充分发挥自身市场化优势，主动对接地方建设规划、参与相关政策研讨，精准传递市场诉求，助力优化项目收益机制，保障公益性更新及科创配套项目微利可持续运营，形成政企协同发展格局。最后，创新商业模式与收益体系，摒弃短期开发收益思维，依托项目长期运营收益补齐短期收益短板，通过片区统筹、资源整合、区域收益平衡等方式拓宽盈利空间，持续提升城市更新与科创融合项目的投资价值，为REITs规模化落地、存量资产高效盘活提供有力支撑。

（编辑 乔川川）