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REITs市场扩面提质进行时:中长期资金持续进入 产品体系日益多元

2023-12-08 17:42  来源:证券日报网 

    本报记者 田鹏

    本周(12月4日至12月8日),“REITs市场建设”成为一个热词,频登市场热议榜单。

    12月4日,中国证监会主席易会满在接受媒体采访时提出,推动不动产投资信托基金(REITs)市场扩面提质;12月6日,财政部发布的《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》将此前专项批复进行整合,把公开募集证券投资基金等11类产品和工具纳入全国社保基金投资范畴;12月7日,华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT等三只新产品申报挂网。

    中航基金相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示,“此次财政部明确将REITs纳入社保基金可投资范围,是中长期资金成为REITs市场‘压舱石’的关键举措,有效扩大REITs的参与主体范围,有力提振市场信心。”同时,REITs作为权益型金融产品,底层资产为基础设施项目,兼具成长性和抗风险性,能较好匹配社保基金的配置需求、分散投资风险。

    中长期资金加速涌入

    投资者结构不断优化

    推动REITs市场扩面提质作为进一步健全多层次市场体系的重要一环,成为近年来我国市场建设重要工作内容之一。

    “在推动不动产投资信托基金(REITs)市场扩面提质过程中一个重要内涵就是进一步扩大中长期资金来源。”在上述中航基金相关负责人看来。

    谈及全国社保基金等中长期资金对REITs市场的影响时,华金证券副总裁周磊对《证券日报》记者表示,社保基金为REITs市场丰富了投资者结构、缓解流动性压力、进一步发挥长期资金的市场定价能力,起到“稳定器”的作用。

    “此举与今年7月份多家公募基金将公募REITs纳入公募FOF投资范围形成共振,提升了市场信心、稳定投资者预期。”周磊说,在实际操作过程中,要想真正释放出长期配置型资金对于资本市场“稳定器”的作用,需要进一步提高投资机构对于短期波动性的容忍度,即可适度延长对投资机构的考核周期。

    瑞思不动产金融研究院院长朱元伟在接受《证券日报》记者采访时表示,社保基金可效仿保险基金,适度提高对于短期波动性的容忍度。具体体现在,财政部近日印发的《关于引导保险资金长期稳健投资、调整国有商业保险公司绩效评价相关指标的通知》明确,将国有商业保险公司经营效益类绩效评价指标“净资产收益率”由当年度考核调整为“3年周期+当年度”相结合的考核方式,就是针对部分保险资金受考核影响而追求短期收益、追涨杀跌等短期行为。

    优质项目蓄势待发

    长期投资价值凸显

    事实上,对于推动REITs市场扩面提质,一方面,在于积极推动更多中长资金进入REITs市场,丰富投资者结构的同时,充分激发其“压舱石”作用以提振市场信心;另一方面,在于鼓励支持更多优质项目发行,不断丰富REITs市场体系,实现产品多元化。

    Wind资讯数据统计显示,截至目前,市场上共有29只REITs产品,资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保和园区基础设施等类型。此外,10月26日,首批4只消费类基础设施REITs挂网,其中,中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金等3只产品已于11月26日晚获得中国证监会准予注册的批复。

    周磊对记者表示,公募REITs投资于长期经营稳定的基础设施资产,具有强制高比例分红的属性,能够提供长期稳定现金流,且风险介于股债之间,与社保基金作为长期资金的需求匹配度较高,是利率下行环境下的理想配置资产之一。

    以深市9只REITs产品为例,2023年三季报数据显示,9只产品均实现盈利。其中,鹏华深圳能源REIT三季度营业收入和净利润均位列深市第一的同时,还居全市场榜首。数据显示,鹏华深圳能源REIT在2023年三季度基金合并营业收入为6.53亿元(不含税),环比增长17.88%;净利润为1.37亿元,环比增长19.51%;实现可供分配金额为1.53亿元,全年累计完成可供分配金额3.58亿元,完成招募说明书预测2023年可供分配金额的113%。

    从分红情况来看,深市公募REITs积极为投资者兑现2023年的经营收益。例如,8月份,平安广州广河REIT进行了上市两年以来的第五次分红,分红比例100%,累计分红达12.64亿元,是累计分红金额最高的公募REITs产品。

    朱元伟认为,REITs以不动产和基础设施为底层资产,具有长久期、稳定分红、抵御通货膨胀等特点,是另类投资的重要组成部分,得到机构投资人的广泛关注与认可。从资产配置角度出发,REITs的突出特点是与股票和债券等传统投资工具的关联度相对较低,加入投资组合之后有助于改善其风险收益特征,非常适合机构投资人长期投资配置。

(编辑 乔川川)

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