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靠盘活存量房实现“无限”购房资格?长沙住建局最新回应来了

2022-05-13 16:07  来源:证券日报网 

    本报记者 何文英

    5月11日,长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(简称《方案》)。《方案》指出,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。

    该政策出来后,引起业界的广泛关注。有解读称,通过盘活存量住房——购房——再出租这一循环操作可以无限获得购房资格。对此,长沙住建局最新回应称,资格审核时,以家庭为单位,盘活一套或多套住房用作租赁的,暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数。

    最新解读为新政“打补丁”

    对于此次长沙出台的楼市新政,上海立信金融会计学院博士孙文华在接受《证券日报》记者采访时认为:“此举的核心是创新了‘房票’,把购房资格通过两家国有企业(长房集团、长沙建发集团)试点流通起来,在一定程度上,这两家国企既是充当了二房东的角色,也是‘房票’资格获取的通道。也就是说没有放开限购,只是有限流通‘资格权’,通道是国企,地方政府有一定的把控能力。”

    值得注意的是,长沙住建局的最新回应对《方案》可能存在的投机漏洞也予以了填补。长沙住建局强调:“《方案》出台后购买了新建商品房或存量房,如果盘活为租赁住房,是要计入家庭住房套数的,只有在《方案》出台前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。”

    同时,长沙住建局指出,目前资格审核时,以家庭为单位,盘活一套或多套住房用作租赁的,暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数,即有多套住房出租的家庭,在家庭住房套数计算时均只核减一套。

    “长沙市政府此举还需重视购房资格‘量’和租房‘价’的问题,‘房住不炒’的基本原则绝不能动摇,新的方案明确了文件发布后新购买的住房计入家庭套数,做到总量控制。后期,还得考虑房屋租金的价格和房屋的出租率,这对于两家国企都是考验。”孙文华解读道。

    具体细则有望进一步明确

    不过,政策落地仍有待细则出台。

    “从现有信息来看,应该会对租赁住房的面积、运营企业的资质、租赁住房的年限有相关要求。”一位知名房产内部人士对《证券日报》记者表示,目前坊间传闻会界定在70平方米以下的房源,整栋出租或零散房源都可以。

    根据湖南中原研究院的数据统计,2008年至2021年长沙内六区网签成交套数是168万套,年均成交套数12万套,按照70平方米以下住宅约占总体成交套数的5%左右;假设这部分住宅全部放到租赁市场,那么近13年成交的房源中,理论上可以释放的房票就是8.4万户。

    孙文华指出:“此次《方案》选定两家国企作为运营试点单位的好处就是有利于租赁住房总房源控盘,市场供需关系能够掌握在一个较好的平衡点。不过还有一些问题需也待进一步明确,比如:租赁相关的缴税是多少?平台运营管理费如何收取?业主对于租金是否有自主定价权等?”

    “该政策的落地还有个核心问题是,拥有多套房子的业主如何考虑,是否愿意把房子交给政府指定的租赁平台托管与备案来换取一张‘房票’。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时一针见血地指出,内地楼市的租售比早就超出了国际通行的倍数,根本无法覆盖同期银行贷款利息,导致投资者的主要收益来源并非来自租金而是来自房子的买卖价差。

    记者在采访中发现,拥有多套房屋的业主也在衡量以存量住房换“房票”的利益平衡问题。长沙俞女士就向《证券日报》记者询问“把房子通过租赁平台租出去收益划不划算?算作租赁住房的房子保不保值?是把房子卖掉直接换房票好还是通过租赁出去的方式更好?”等问题。

    这些问题,在细则出台以及落地之前,业内人士也无从判断。不过新政的出台对长沙楼市的破冰还是有着明显作用。近两日,记者走访长沙的多个楼盘,发现前来看房的人数有所回升。

    记者在长沙开福区一楼盘看到,工作日也到访了不少看房的人。该楼盘一位置业顾问对《证券日报》记者表示:“之前受疫情影响,以及考虑长沙是否有新政策出台,投资者观望情绪明显,这次长沙新政出来后,观望的和新获得资格的都来看房了,人也多了起来。”

    从相关数据来看,新政出台之前,长沙楼市供应量成交量均已跌至低位。据克而瑞湖南区域数据,供应量上,长沙4月新增供应量94.75万平方米,同比下降47%,环比下降21%,创下近两年同期新低。成交量上,4月成交72.13万平方米,同比下降49%,环比由涨转跌,下降26%,跌至近年第二低位。

    孙文华认为:“长沙新政的出台,从理论上讲对楼市有一定的激活作用,但细则出台、存量房登记盘活还需要一段时间,在数据上反映预计要等到几个月以后。”

(编辑 张伟 才山丹)

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