本报记者 王丽新
全国性AMC（资产管理公司）低调而迅速地进场，或将加速推动被阴云笼罩的出险房企（陷入流动性困难房企）走出泥潭。
4月25日上午，市场有消息传出，金融监管部门向主要几家AMC提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有六项政策指导。记者注意到，其中一项涉及收购对象范围，可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款以及可以收金融机构暂未纳入不良的贷款。另外五项则是涉及监管内容的调整，一是以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理；二是以上业务资本金按照50%计量，同时支持开发贷，资金务必封闭管理；三是与关联方合作收购，不纳入重大关联交易；四是对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松；五是存量逾期补充增信后展期。
关于拟对收并购进行政策指导的消息是否属实，《证券日报》记者联系到11家房企验证，得到的回复有三种，一是不太清楚相关事项，还没听说；二是该消息多半是真实的；三是某大型房企内部人士表示，消息属实。至于该消息中政策指导提及的具体内容及实施力度，上述11家房企则都不予回应。
AMC跑步进场
AMC进场拉开化解房地产风险的大幕始于2021年12月，彼时，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会。
几个标志性事件，表明AMC在加速进场。一是今年1月，金融监管部门曾召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务；二是今年2月以来，中国东方资产100亿元金融债券获批，中国长城资产发行100亿元金融债券，募集资金都是用于化解房地产风险；三是进入4月后，长城资产先后与中交集团、招商蛇口建立战略合作关系。
还有一个现象值得关注，AMC正通过与代建企业合作入场。去年年底，“代建之王”绿城管理与东方资产达成战略合作。今年3月，在绿城管理2021年业绩说明会上，绿城管理控股执行董事、CEO李军向《证券日报》等媒体透露，最近接触了AMC处置的不良资产项目，会与遇到困难的优质项目合作，提供纾困方案。
克而瑞研究中心指出，房企与AMC最主流的合作模式是重组再开发，即“不良资产处置、重组、再开发”模式，AMC负责不良资产的处置和重组，而房企作为重组方负责再开发和运营。
不难看出，这意味高信用且安全性高的房企将参与收并购。“当前房地产市场处于恢复阶段，叠加收并购存潜在风险，因此收购方更加谨慎。同时，资金对于收并购企业的考验也较大。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，或许需要提升这类房企收并购动力，才有了上述传言中提及的六项新政。此举将在一定程度上助力12家出险房企缓解困境、梳理其债务及资产等，保障合理健康的可用资金发挥最大效能。
据悉，上述12家房企为中国恒大、阳光城、富力地产、融信中国、佳兆业、中梁控股、中南建设、绿地控股、中国奥园、荣盛发展、世茂集团及融创中国。
“房企清单是动态调整的，根据债务情况，可以适时加入临近债务违约的房企，重点支持，从而有效防范房企再发生债务违约。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示。事实上，从《证券日报》记者获得的采访反馈来看，除名单中房企之外，其他陷入短期流动性困难的开发商对此亦非常关注。
收并购背后危机并存
“四大AMC与我们正在接洽中，但还没到确定具体内容。”某房企（上述12家清单中房企）内部人士向《证券日报》记者如是透露。
此外，有消息称，在地方政府牵线下，中国华融、中国长城、中国东方、中国信达四家国有资产管理公司均与出险房企中国奥园洽谈，如果进展较为顺利，预计其位于福州、成都、珠海等一批项目将有望率先获得四大资产管理公司一对一的纾困合作。
“有三类企业或者机构会成为收购方。”刘水表示，一是经营实力强的国企，其开发经营能力强、容易获得融资支持；二是经营稳健的优质民营房企，其财务稳健，是地产项目收并购的重要力量；三是AMC，其处理不良资产经验丰富、专业人才团队强。
值得关注的是，即便是多家房企将数千亿元资产摆上货架、房地产并购贷额度放行已超1500亿元，但鉴于市场低迷，收并购仍存困难。
在关荣雪看来，一是出险企业的资产与债务等规模较大且结构繁杂，将在一定程度上增加梳理阻力；二是市场信心还未完全恢复，企业在收并购行为上多持谨慎态度，行业的担忧情绪犹存。
“一方面，收购方持观望态度，未来市场走势不明朗，项目去化是难题。此外，出险项目往往涉及多方股权、债权，财务结构不清晰、尽调流程长，实操层面较为复杂，房企不如直接拿地。”刘水表示，另一方面，出险企业不愿过早触及核心优质资产。若出险企业现在急于出售项目，一是资产可能被压价，回笼资金不及预期，并且还会影响手中存货的估值；二是优先出售优质资产，剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，这样虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。
不过，在收并购实操过程中，“危”与“机”是并存的。对此，关荣雪表示，“危”主要在于出险企业的部分债务及资产结构较为模糊，信息不透明化、风险潜在周期长等或将在一定程度上增加收并购企业后续的经营风险；“机”则在于，由于存在部分出险企业是受市场行情下行的“误伤”所致，其内部不乏优质项目，因此对于收并购企业而来，将“沉睡”的优质项目唤醒或将成为企业接下来营收与扩模的又一利器。
对此，刘水补充道，“危”还体现在财务风险上，比如项目收购后，其营收及利润能否达到预期。“机”则体现在收并购可获得较多发展机会，一是增加土地及项目储备，为后期发展奠定基础；二是可以快速扩大市场规模，扩大市场份额；三是收购的一些优质项目，能够增厚营收及利润。
尽管“危”与“机”并存，但地产纾困仍在加快进程。“当前正是金融政策效应集中释放的关键月份，二季度能够有起色，那么企业后续成长性就会比较高。”地产分析师严跃进向《证券日报》表示，熬过这段艰苦的日子，一些房企将迎来新的发展机会，这是各类投资者值得关注的地方。
（编辑 孙倩）
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