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近一批不动产私募投资基金管理人揭开面纱 产品紧锣密鼓筹备中

2023-04-13 01:18  来源:证券日报 

    本报记者 吴晓璐

    历时一个多月,不动产私募投资基金试点取得新进展。4月12日上午,某私募股权投资机构人士告诉《证券日报》记者,“刚刚接到电话,我们已经取得不动产私募投资基金管理人的试点资格。”

    今年2月中旬,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,支持房地产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(简称《备案指引》)。根据《备案指引》,符合试点要求的管理人,自3月1日起可以提交申请材料。

    记者从多位业内人士处获悉,近一批不动产私募投资基金管理人共6家,包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司等头部机构。在申请管理人试点资格的同时,这些机构已开始筹备基金产品。业内人士称,试点基金完成备案后将正式公布。

    老公司拿“试点资格”

    “近一批”管理人均为头部机构

    据记者了解,为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型,新设“不动产私募投资基金”类别,并采取差异化的监管政策。此次获得试点资格的管理人,此前在中基协已备案为私募股权投资基金管理人,此次备案成功后将获得试点资格,即不动产私募投资基金管理人试点。

    “目前的处理方法是‘老公司新业务’,给公司一个新的业务种类。”另外一家获得试点资格的私募基金管理人相关人士对《证券日报》记者表示。

    记者从多位业内人士处了解到,试点对管理人要求非常严格。在管理人备案过程中,进行了多轮问询,基金公司进行材料补充。上述获得试点资格的私募人士表示,“在备案过程中,协会对公司规模、人员配备以及项目经验等审核非常严格,公司不仅需要达到相应的指标,还需要有相应的证明。比如如何证明团队的经验,就需要出具此前每个投资项目的详细业绩证明材料等。”

    由于对不动产私募投资基金管理人设立较高要求,因此获得试点资格的近一批管理人均为头部机构。上述私募人士表示,一是对管理人要求高,头部机构符合标准;二是在试点阶段,需要从各种不同背景的私募股权投资机构中选择一些头部代表,在试点过程中总结经验,对规则进一步完善。

    LP智库创始人国立波对《证券日报》记者表示,“试点期间,选择头部机构参与,发挥它们的先行先试和引领示范作用,有助于促进不动产私募投资基金高质量发展,防范相关风险。”

    “严格控制试点基金管理人的适用范围,是一次有益的尝试突破,也符合行业现状。”康达律师事务所律师李钊林对《证券日报》记者表示,在现有规则下,不满足试点要求的管理人,是可以在满足特定要求下作为LP参与不动产基金投资的。

    预计首批基金产品

    最快1-2个月落地

    获得管理人试点资格后,不动产私募投资基金产品备案成为接下来的工作。谈及产品准备情况,上述私募人士透露,“管理人申请和基金产品筹备是同步进行的,目前公司的基金产品正在准备中,还在跟LP和项目方进行沟通。”

    从市场反应来看,李钊林表示,试点规则发布之后,市场各方反应非常积极,很多机构都跃跃欲试。不仅是很多项目方需要寻求融资,还有很多资金方(包括未能取得试点的基金管理人)慕名而来。但基金既需要解决项目来源问题,还需要匹配资金来源,预计最快1个月到2个月基金产品有望落地。

    市场人士认为,随着试点落地,在差异化的监管政策下,私募管理人参与不动产投资的竞争力和积极性将大幅提升,充分发挥挖掘优质资产、参与风险化解的作用,急需纾困的房地产市场将迎来更多“活水”。

    李钊林表示,不动产私募投资基金试点落地,将有助于为不动产市场引入源头活水。另外,3月份,证监会、国家发展改革委分别发文,将REITs试点范围拓宽至消费基础设施领域后,公募REITs资产类别与不动产私募投资基金投资范围的重合度进一步提升。未来,不动产私募投资基金与公募REITs有望在一二级市场形成正向联动。

    “未来相关主管部门需要完善配套措施,引入各类机构投资者参与国内不动产私募投资基金。”国立波表示,首先,同单纯配置股权投资基金相比,配置不动产私募投资基金具有相关性低、分散风险等特点,有利于为不同的LP开展多样化的资产配置,提供更多的选择机会,并平滑整个投资组合的风险。其次,从海外LP资产配置角度来看,不动产私募投资基金已经是相对成熟的资产类别。

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