房租抵扣个税到底动了谁的“奶酪”？

近日，在网上疯传的《房东跟租客说，你要是申报租房抵扣个税，房子就不租给你了》文章

将房租抵扣个税送上了热搜榜。文中赤裸裸地揭示了租客和房东目前尴尬无措的局面：

“如果你去申报住房租金抵扣个税，房子就不租给你了，我宁愿退房租！”

没错，这是当下我们对“房租抵扣个税”感到不安最明显的表现。那么，这个引发社会热议的房租抵扣个税究竟是什么来头。

2019年1月1日，新的个人所得税专项扣除办法开始实施。个人所得税专项附加扣除，是指个人所得税法规定的子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等六项专项附加扣除，只要符合上述六个条件中的一个或者多个条件，就可以进行抵扣个税的申报。

于是，对于身处在一线的城市的打工者来说，尤其是未婚未育的打工者来讲，大部分人就符合住房租金抵扣个税，凭借租房合同填报信息，根据租金来抵扣自己工资所上交的个税。这样一来，打工者在租房的过程中能省下一笔钱。

原本政策看似是好的，但没想到现实却是残酷的。因为在这其中，牵扯到另一方的利益——一旦填报租房信息，房东要缴税了。要知道，在此之前房东租房都不会缴税，我们国家税务系统从来没有严格检查执行过。

由此谁能料到,这件“好事’却引发了房东、租客和中介的博弈，也引发了推涨房租的担忧。

一

因何何起？

过去一年，住房租赁市场诸多乱象屡见报端。

2018年8月，北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

2018年末，多家住房租赁企业传出爆雷跑路，住房租赁资产证券化和过度金融化受质疑。与此同时，各地也加强打击黑中介、二房东、一房多租等不法行为。

2018年12月25日结束的全国住房和城乡建设工作会议中也指出，要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。

以上种种，不难看出当下的租赁市场问题重重。但与之矛盾的是，我国的住房租赁市场却有巨大的发展潜力。

据贝壳租房统计的数据显示，2018年，全国的租房人群近2亿人，无论是政策走向、行业发展、企业动作，还是消费者诉求，都有了更为清晰的需求和信号，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。

华泰证券研报称，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，由此产生的个税抵扣规模也十分庞大。

于是，在这个乱象频生但又蕴育着巨大成长势能的租赁市场中，房租抵扣个人税应运而生。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从租赁市场发展的角度看，租金抵扣个税本身是为了大力发展租赁市场，所以从稳定租赁市场的角度看，也需要稳定此类租金的概念，这才是一个积极健康的租赁市场发展状态。

照此看来，房租抵扣税的试行看起来也就顺理成章了，那为何又演变成税改之窘了？

二

一笔“难算”的账

首先，我们来算一笔帐。

先从房客的角度来分析。新个税法实施后，个人在主要工作城市租房的，住房租金可以抵扣个税，抵扣的额度根据城市的体量不同分为1500、1100和800元三档。

那么，这个抵扣能为租房者省多少个税呢？

1、年收入在9.6万以下的小伙伴，在扣除6万免税基数后，剩下部分缴纳3%的个税；

2、年收入在9.6-20.4万的小伙伴，除去（1）中要缴纳的个税，9.6万以上部分需要按10%的税率缴纳；

3、年收入在20.4万至36万的小伙伴，在上述（1）（2）纳税的基础上，超过20.4万的部分要按照20%的税率纳税。

上述收入区间至少涵盖了全国98%以上的工作人群，也就是说，绝大部分的人，房租抵扣个税实际上能产生的最大效果就是每月少交1500*10%=150元的个税。极个别年收入40万以上的小伙伴，每月少交300块。如果是年收入超过100万的小伙伴，每月可少交675元。

接下来说说新个税给房东带来的变化。

假设年收入20万的小李在上海工作，租借了老王位于静安区的一室户老破小，月租金为5000元。那么小李每月因为房租抵个税可以省下150元的个税，而老李因为“财产租赁所得”，每月要缴纳的个税为5000*（1-0.2）*20%=800元。

对比这笔账单之后，老王同志肯定急得跳起来了：

凭什么我啥都没干，过个元旦平白无故每月要多交800元的税？

由此，老王同志不得不赶紧跳出来想对策来应对那“平白无故丢失的800元”。

看到了这里，恍惚间你应该明白，房租抵扣个税看起来是一笔“租客笑了，房东慌了”的简单账，但事实上这很可能是一个“大鱼吃小鱼，弱势群体要遭殃”的故事。

三

羊毛出在羊身上

果不其然，新规实施以来，笔者在网上频频看到关于房东“威胁涨价”和退租的新闻。

在北京租房的小张可以税前扣除1500元，但房东知道这个消息后，却给小张泼了一盆冷水，“如果你申报租金扣除，税务局找我收税的话，我会把钱加到房租上，目前房租是不含税的价格。”

小张的遭遇并非个例，就连笔者这两天交租都遇到同样的问题，笔者的室友跟房东沟通后是这样回复的：

“还是不要申报了吧，假如到时候因为申报出现了收税，而这个税毫无疑问会嫁接到我们身上”。

此外，还有很多网友也都在在社交媒体上反映，自己向房东索要其身份信息，但遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报个税租金扣除，甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

下面附图两张，大家自行感受一下房东的“威力”：

由此，一边是个税可能抵扣几十块，另一边是房租可能上涨几百块，权衡之下，很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门，被迫选择不再申报租金支出扣除，无法享受到国家发放的个税减税红包。

事实上，自如客们在申报扣除个税抵扣的“红包”时也遭遇了一番波折。

1月4日，媒体报道自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”，自如管家的理由是：自如只是受业主委托代为管理，属于第三方，不是出租方。

分析称，这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客，年租金收入超过10亿的自如而言，能省下一笔不菲的税费支出。”

不过，1月4日晚，自如表示，填报个税住房租金专项扣除可选择“组织”，填写相应公司信息。自如客服表示，为了更加顺利地完成住房租金抵扣个税申报，租客可根据与自如签订的租赁合同，选择相应公司进行申报。

有自如客抱怨：“本来我填了出租人是合同甲方自如，结果管家说应该填房主，费了半天劲改成房主，结果就在刚刚又告诉让改成自如。都啥时候了，还能改吗？你们是耍租客呢？”

于是，在这样的背景下，个人房东或可能变相涨租。如果你申请了住房租金专项扣除个税，房东就要面临"开发票"等税务的金额的增加，损失利益。为了确保自己的"私利"，房东自然会要求涨租。此外，也不能排除在一些“黑心房东”推波助澜下，会引发一波“涨价潮”。

由此一看，羊毛还是出在羊身上，受伤害的仍是租客本身。

四

问题的根源在哪？

房租抵扣个税僵局显现，问题的根源在哪了？

有些人说，税务部门应该出面做出一个解释，这次个税抵扣申报不会挂钩出租房屋征税，这样房主和租客都安心了，大家也就敢申报了。

其实没有想的那么简单。

因为出租房屋纳税是税法规定的，税务部门只是执行机关，如果税务部门表态说租房不用交税，那么就是违法了税法，税务部门就违法了，所以税务部门不可能去“背这个锅”，税务部门很难出面进行这样的表态或解释。

细究之下，不难发现问题的根源出自税法，即“该修法减免出租税了”。

从去年开始，国家把大力发展住房租赁这一块儿提到了很高的位置，并纳入了房地产市场的长效机制中，提出了“租购并举”的方针，需要注意的，“租”可是放在前面，位置可不是随便放的。

那么既然要大力发展住房租赁市场，鼓励大家把房子拿出来提供出租，那么就应该要有鼓励的政策，比如出租房屋税收的减免等。

优惠政策其实有很多种方式，除了直截了当地减免房屋出租税外，还可以采取在交易税中抵扣的方式。比如房主出租房屋如果这些年一共纳了3万元的税，那么在房主把这套房屋出售时，就可以抵扣3万元的交易税费。

当然，税法的修改也不是一朝一夕的事，而且不仅涉及税务部门，还包括人大、财政等多个部门的协同。不过，既然大力发展住房租赁市场是国家已定的重要方针，那么就应该拿出一些实实在在的优惠政策，鼓励老百姓拿出房子去出租。

这样看来，僵局似乎也没那么难解开了。

但自古以来，鱼和熊掌不可兼得，满足一方利益的同时必定要损害另一方的利益。由此，不能同时兼顾租客和房东的利益的“房租抵扣个税”实行起来注定没那么容易。