北京甲级写字楼市场呈现“区域分化”格局

    本报讯 （记者王丽新）

    4月2日，多元化专业服务与投资管理公司——高力国际发布2026年北京一季度甲级写字楼市场报告。

    2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，市场需求温和放量，延续持续去化态势。空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点；租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元每月每平方米，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%，“量稳价跌”的市场特征尤为显著。

    值得关注的是，北京甲级写字楼子市场表现呈现明显分化：核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目，其净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%，可见非核心板块的优质项目已成为需求承接主力。CBD子市场净吸纳量仍为负值，延续过去三年空置面积持续增加的态势；丽泽子市场今年一季度首次录得净吸纳量负值，这也是该市场过去五年持续大规模去化后的良性调整。

    高力国际数据显示，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅回落至本季度的21.2%。2025年以来，随着北京甲级写字楼市场平均租金持续下滑，跨市场板块竞争进一步加剧，丽泽子市场也开始面临区域内部及周边跨区域项目的双重竞争压力。

    租金下行压力持续在市场中传导。从当前市场表现来看，受成本压力影响，企业更倾向于从高租金核心市场，向性价比更高的子市场外围或新兴项目外迁，核心子市场周边的优质甲级项目正持续分流核心区需求。随着租金延续深度调整，业主需重点关注未来两三年内北京甲级写字楼市场即将到来的持续新增供应压力，同时应对市场现存的高空置面积与持续去化压力——未来市场或将倾向于采取更激进的租金优惠策略，尤其是面临大面积退租、新增供应集中或空置率较高的子市场。

    这一“量稳价跌、区域分化”的市场格局，折射出中国经济转型期商业地产的核心特征：一是企业成本敏感型需求主导，在经济复苏节奏偏缓的背景下，企业更注重办公成本控制，核心区高租金的吸引力持续减弱，推动需求向高性价比区域扩散；二是供给过剩与存量竞争加剧，当前较高的空置率水平，反映出前期新增供应放量的滞后影响，市场已进入存量竞争阶段，业主需通过租金让利、产品升级等方式争夺有限需求；三是核心资产价值重构，金融街因新增供应有限、产业支撑强劲，得以维持相对稳定的市场基本面；中关村作为中国科技创新核心区域，大量科技创新企业的新增办公需求持续涌入，推动该子市场连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较最高点回落5个百分点至17.4%。反之，缺乏明确产业锚定的子市场，或将面临更长的去化周期与更大的租金压力。

    高力国际认为，租金深度回调是市场自我调节的关键信号：一方面，业主通过租金让利加速去化，推动低效供给出清；另一方面，更低的办公成本为初创科技企业、专精特新企业提供了更友好的入驻环境，助力北京“国际科技创新中心”建设。长期来看，北京作为全国科技创新与生产性服务业的核心承载地，当前的周期调整正是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清完成、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态，实现商业地产与实体经济的协同升级。

（编辑 李家琪）