戴德梁行张恺玲：商业不动产打通投融管退通道 公募REITs市场空间广阔

    本报记者 陈潇

    近日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》发布，明确将商业不动产纳入公募REITs试点范围。随着写字楼、酒店等商办类资产迎来新的盘活途径，公募REITs资产版图进一步扩展，市场也迎来新的发展节点。

    在政策持续完善的背景下，公募REITs下一阶段的发展路径也备受关注。近日，《证券日报》记者专访了戴德梁行REITs研究中心负责人张恺玲。

    资产类型持续丰富

    公募REITs市场空间广阔

    “过去几年，公募REITs市场变化非常明显。”张恺玲表示，一方面，从最早的产业园到保障性租赁住房、消费基础设施，再到今年写字楼、酒店等业态的开放，公募REITs的底层资产类型正在持续丰富；另一方面，随着市场逐渐被认可，更多资金愿意进入REITs市场，也有更多发行人参与，市场活跃度持续上升。

    “写字楼和酒店在国内存量不动产市场中占据非常大的体量，这些业态逐步进入公募REITs体系，有助于打通投融管退通道，产生良好的资本循环，市场空间将非常广阔。”张恺玲判断，2026年仍将是公募REITs的高增长年。

    尽管市场高度关注商业不动产REITs试点的推出，但在资产类型拓展的同时，公募REITs的发行仍然保持审慎标准。

    “一方面，底层资产必须具备稳定、可持续的现金流，并有长期经营支撑；另一方面，合规性依然是最基础、也是最重要的要求。”张恺玲表示，在实际筛选中，通常会重点关注项目过去三年的出租率和收入稳定性。

    在商办类资产中，不同业态的发行难度亦存在差异。张恺玲以酒店为例指出，酒店经营属性较强，人力、餐饮等成本相对较高，同时对经济周期的敏感度也更强，因此对资产抗风险能力和运营管理水平提出了更高要求。

    从城市层面看，核心城市具备明显优势。“经济活跃、人口持续流入的一线及强二线城市，更容易形成相对稳定的经营表现，目前已有不少企业在为相关项目做准备。”张恺玲透露。

    高透明度倒逼精细化运营

    扩募或成为市场扩容另一关键点

    不仅仅有助于存量资产的盘活，在张恺玲看来，REITs对资产管理最大的改变，在于提升了资产的透明度和运营效率。

    “REITs存续期信息披露频率高，每季度要披露经营情况，年度还要进行全面披露。如果实际表现与预测存在较大偏差，监管层也会进行问询。”她表示，这种机制倒逼运营管理机构更加精细化地管理资产，助力企业从重开发走向重运营。

    在她看来，正是运营能力的持续改善，构成了REITs实现扩募的基础。“只有资产运行稳定、历史业绩经得起检验，才能逐步赢得投资人的信任，也才具备通过扩募不断做大规模的条件。”

    张恺玲表示，从海外经验看，REITs市场的成长，并不仅仅依赖产品数量的增加，还依靠单只REITs通过扩募持续壮大。“扩募也会形成正向激励机制，促使发行人不断改善资产运营表现，进而形成良性循环。”

    目前，公募REITs整体规模已突破2000亿元，在张恺玲看来，未来公募REITs市场有望逐步扩大，迈向万亿元规模。“目前公募REITs市值占A股总市值约0.2%，而部分成熟市场的REITs相应的占比可达10%至12%。若我国公募REITs占比能提升至1.5%，市场规模将达到万亿元级别。”

    从二级市场表现和投资人反馈来看，随着市场的不断扩张，REITs产品的分化正在显现。如何选择业绩更优，表现更稳定的REITs产品，考验着投资者的专业能力。

    在张恺玲看来，随着市场规模和资产结构不断丰富，REITsETF的意义也逐步显现。“REITsETF有助于降低投资门槛，让投资者通过一篮子配置实现风险分散，同时也有利于提升整体市场的流动性。”她表示，对于投资者而言，ETF可以减少逐只研究REITs的成本；对于市场而言，则有助于吸引更多不同风险偏好的资金进入。

    中长期来看，张恺玲认为，公募REITs在资本市场的影响力和吸引力将进一步提升，并在支持构建房地产发展新模式，并进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效方面发挥更为重要的作用。

（编辑 孙倩）