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谢逸枫:2022年中国房地产十大预测

2021-12-29 23:05  来源:腾讯网 谢逸枫

    基于2021年11月25日国院的讲话、12月3日央行、国院、银保监会的讲话、12月6日的中政会议、12月8日至10日经济工作的会议、12月10日银保监会、中国银行间市场交易商协会的会议、12月11日统计局的讲话、12月13日央行的会议,涉及的房地产、政策、金融、信贷、土地、房贷内容表述。

    2021年12月25日住建部的会议、12月25日央行的四季度例会、12月27日央行的会议、12月27日财政部的会议时间房地产、政策、金融、信贷等表述、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2022年房地产市场来看,大家最关心的问题,肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。

    12月27日上午,老汉参加了一个部委组织的专家视频会议,预计2022年房地产大方向,一是楼市调控政策松动,放需求。二是金融、信贷放水,解流动性紧张大盘。三是融资局部松动,优质企业先贷。四是购房刺激限于首次、改善。五是房企风险依存,并购、资产处理并存。六是市场探底,量价先抑后扬。

    下午,老汉对2022年房地产趋势预测,跨周期+逆周期结合调节,房地产不会大涨大跌。探底之年,全国楼市总体比2021年好,全年房价上涨2%-3%左右。金融监管、融资紧松有度,房地产并购、重组、物业分拆上市加快。

    三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力,降准降息,国企、央企、城投抢地、接盘,保复工保交房,外资抄入房地产。部分房企流动性危机,债务违约,自救依然是首选的策略。政策主基调是房住不炒,因城施策,限购限贷限价双向放松、房地产税试点。

    三大都市圈(长三角、粤港澳湾区、成渝)的楼市,成全年亮点区域。刚需、改善之年,一二线城市率先见底回升,三四线城市冰火两重天,城市新分化。商品土地供应下降,一二线城市一手房交易为主,地价大涨。城市更新法规条例出台,长效机制、长租住房、保障性住房建设加快。

    今天,老汉对2022年楼市预测进行分析,增加新的预测内容。总体2022年,跨周期+逆周期结合调节,房地产不会大涨大跌。这个主要是根据央行的例会、会议涉及到经济、周期形势、货币、金融、信贷、房地产内容的表述,作出对房地产走势的总体判断,稳中求进,就是经济、房地产的中心主题,稳,是2022年的宏观政策目标。

    一是探底之年,全国楼市总体比2021年好,全年房价上涨2%-3%左右。经济六稳,房地产三稳,货币、信贷放松,房价稳中上涨。2022年的经济基调是稳中求进的保稳长之年,全国房地产市场不会比2021年差,房地产数据创新高,降中趋稳。总体看,房地产市场上半年寻底,下半年平稳。

    投资、消费是保增长的火车头,房地产与基建、制造业、住房消费是保增长的引擎器,货币、财政、税收、楼市四大政策全面托底,防止爆发债务、金融系统风险。因此,房地产才是保增长的支撑,是解决地方财政、地方债、基建资金的主要来源。

    决定房价的最关键因素是政策,其他是土地供应。其他的因素是供需关系、库存、货币、利率。总体看,2022年全国房价涨幅在个位数,预计2%-3%左右之间上下波动。2022年全国平均房价进入1万元常态时代,商品房销售成交量与成交金额保持着高位运行水平。

    二是金融监管、融资紧松有度,房地产并购、重组、物业分拆上市加快,外资抄入房地产。房企洗牌加剧,三条红线+还债高峰+金融监管,大房企迎来并购与收购及重组时代,上市公司、保险、信托、基金的资金进入房地产之门短期堵塞,房企的合作与联合开发及代建潮、物业分拆上市高潮来临。

    人民币贬值之下,房地产依然是最好的资产配资。房地产行业洗牌加剧,金融监督趋紧与大环境的之下,中小房企与大房企都会面临洗牌加剧,不排除房企破产、倒闭数据创新高。受到规模化与土地集中化的影响,市场集中度上升。而未来转型与经营及发展的需要,房企密集多元化加快,大玩房地产+法。

    三是部分房企流动性危机,债务违约,自救依然是首选的策略。2020-2021年,房企资金链断裂、暴雷事件频发,20家房企银行贷款、债券、票据、商票、信托贷款、美元债、理财产品违约不断。考虑到销售回款、融资放松力度范围、债务到期、金额大小,2022年部分房企的转金流动性风险依然存在的。

    四是三道红线+贷款集中制+债务到期三大压力,降准降息,资金紧张房企卖资产,国企、央企、城投抢地、接盘,保复工保交房。稳杠杆率之下,房企的融资不会一刀切的收紧,房企日子过得相对好些。房企终于迎来喘息时刻,资金紧张局面缓解,债务压力下降。

    预计2022年中国货币、信贷、房地产金融政策总体放松,降准、降息,下半年的商品房销售款监管放松,银行信贷、海外融资、信托、基金、保险的融资监管政策有望调整,融资利息有望下降,房企的资金好转,债务压力逐渐下降。

    五是政策主基调是房住不炒,因城施策,限购限贷限价双向放松、房地产税试点。房住不炒未来五年的基调之下,精准化调控,有紧有松是主要调控方式,由因城施策转变成因区施策、因人施策。刚需与改善依然是政策非管制对象。限价、限签、限贷、限购政策因人才、落户放松而出现名存实亡。

    热点城市调控,政策以供应端为主,非热点城市,政策以上需求端为主。全面落实精准化调控之年,因区施策、因人施策的方向,调控有松有紧。部分三四线城市房地产调控政策将收回,调控政策有望微调,区域性限制政策收回、或者突破。不要指望4万亿或2万亿刺激政策,也不要期望限制性政策一次性的全面取消。

    一季度以上低迷,有可能出现大力度楼市政策放松。首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓政策调整,人才住房限购全面放开,商品房预销售款监管放松。之后是房贷首付,房贷利率下调,或公积金贷款放松,房企融资放松,首套与改善的税费优惠。

    最后是限购、限贷、限商住的政策收回或放松或社保、纳税年限调整。为鼓励首套和改善性的合理住房及防止三四线城市持续低迷,出现库存过高、供应过剩、人口流出严重,卖地困难,影响地方财政收入,有可能会出促进住房消费健康的政策,包括金融、税收、财政、户口、人才等政策。其中三四线城市的人口抢夺更加激烈,另外是全国性的大城市人口争夺战会再次新一轮打响。

    财税制度有突破,房地产税试点。试点的房产税不会转正,不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。房地产税、试点的房产税2022年不会立法、开征,房地产税可能试点。同时不动产空置税、不动产遗产税不会立法、开征,继续理论研究。

    六是三大都市圈(长三角、粤港澳湾区、成渝)的楼市,成全年亮点区域。大城市群+大都市圈+大基建利好,三、五大都市圈(长三角、粤港澳湾区、成渝、长江中游、京津冀)成楼市亮点。五大城市群+二十四大都市圈+九大国家中心城市房价稳中上涨。五大城市群的中心城市、龙头城市,及中心与龙头城市的周围城市,楼市量价上涨。

    基建将围绕着是19个城市群、24个都市圈进行高铁、地铁、轻轨的建设,京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈的城市与国家中心城市量价上涨、长江经带的中心城市房价有望提前复苏。因此,上面的企业,是安全的。

    七是刚需、改善之年,一二线城市率先见底回升,三四线城市冰火两重天,城市新分化。户籍放宽、取消+人才政策,一线、强二线率先见底、平稳上涨,弱二线、强三线复苏,弱三线、四五线分化,投资性+流动性弱。信贷放量+需求释放,节后楼市一二线城市现“小阳春”,量价企稳。

    大中城市的人口红利,户籍放开+人才政策,城市分化严重,北京等一线、强二线城市继续稳涨。人口的流动与人才的吸引之下,继续出现城市分化,一二线城市量价齐涨,三四线城市量价平稳。沿海与东北、西北等地区持续分化,好的更好,差的逐渐变好。

    八是商品土地供应下降,一二线城市一手房交易为主,地价大涨。一线与强二线以二手房交易为主,存量成市场主角。房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式受限,千亿房企继续扩容,市场集中度上升,房企多元化加快,大玩房地产+法。

    一二线城市土地市场继续迎大火爆,成为大房企攻城略地的主要区域,三四线城市成为中小房企的主战场。特别五大的中心城市及周围楼市必迎来大爆发,量价创新高,土地市场火热,土地价格创历史新高。全国500强房企集中于二大城市群疯狂抢地。

    九是城市更新法规条例出台,长效机制、长租住房、保障性住房建设加快。人口+土地+金融+政策的红利不断收缩,产品+管理红利来临(雕琢产品、深耕市场、客户至上)。保障房年+棚改年进入收尾期,开启最强城市更新年,房企回归一二线,“三改”迎来春天。一二线的城市更新+三旧改造迎来春天,开启黄金的春天。

    保障性住房与棚户区改造的开工收官年,轮到城市更新和存量住房改造发威。住房制度改革推进,住房保障立法,住房供应体系完善,租赁市场、共有产权市场、长租市场迎来规范整治年。长效机制的建设,不动产登记制度、住房信息系统联网还需要完善,不动产评估系统还需要完善。

    住房制度与住房供应体系上,主要是租赁住房、共有产权住房、公租住房、经济适用房、人才住房、限价房的住房制度、供应体系完善为主。土地制度在集体经营性用地上市、租赁住房用地、共有产权房用地上做文章,不会有根子上的改革。金融制度则是继续保持开放与改革。房地产法律制度不会有太大的改革,《城市更新法规条例》出台、《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》纳入立法计划。

    十是房地产支柱产业位置100年不变,依然是基础、先锋、主导、支柱产业。考虑到经济增长动力与发展模式、产业结构调整的改革,需要长期的时间,及城镇化的完成还需要很长时间及土地供应模式,城市化的过程看,房地产支柱、房价未来100年的趋势不会改变的。

    房地产对经济、财政、债务、金融的贡献大,涉及57个相关产业,是中国最大的实体经济、制造业,房地产“夜壶”保增长,实质上就是说明房地产依然是支柱产业、先锋产业、基础产业、主导产业。相信未来100年内,房地产作为中国经济支柱产业位置不会动摇。

    (作者谢逸枫,系著名经济学家、中国城市房地产研究院院长)

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