广州松绑楼市超预期：公寓商铺放开个人认购 分隔面积不再受限

    今天（3月3日）上午，广州市人民政府官网发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称《通知》），其中第三十一条指出，要优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

    这意味着，广州市2017年出台的“3·30商服新政”将告别历史舞台，商服物业不再有300平方米的最小分割限制，也不再限定法人单位购买。

    《每日经济新闻》记者注意到，《通知》最后提出，上述措施有效期自印发之日起至2020年12月31日，有明确规定期限的除外。

    广州市人民政府官网截图

    商业市场有望缩短“冷清期”

    《通知》第三十一条措施实为“促进房地产市场平稳健康发展”。除解绑商服类项目，该条还指出，要优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金；加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

    克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着《通知》的发布，出台以来争议缠身的广州“3·30商服新政”告别历史舞台。商服类项目不再限定最小分割单元，已确权登记的不再限定转让对象，这意味广州商服物业不再有300平方米的最小分割限制，不再限定法人单位购买。毫无疑问，这对广州商服物业市场是一个大利好，特别是对公寓市场而言。

    合富辉煌（中国）商业地产也认为，此次是全面解除对商服类项目关于面积以及销售对象的限制（不论项目是否“3·30政策”之前拿地），历时近3年的针对广州全市商服类项目的“3·30商服新政”基本算是完全放开。

    记者了解到，在“3·30新政”后，广州市场商服类物业库存积压严重。广州“3•30新政”规定，市场上所有一手公寓，未来将仅可卖给法人单位，禁售给个人。

    广州中原研究发展部数据显示，“3·30新政”后20个月，广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。为此，广州还在2018年底出台了“12·19商服政策”，规定“3·30新政”前成交土地的商服类物业可卖个人。但“3•30新政”后，广州将近8成商服用地要求有一定比例的自持，其中约四成要求自持70%以上。

    另外，为了盘活存量商服物业，2019年7月，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》（以下简称《意见》）指出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。不过，改建项目的要求颇为严格。

    合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌认为，此次政策放开对于商服类项目可谓是关键性利好，本来受疫情影响较大的商业市场有望能加速复苏，缩短“冷清期”。让房企和客户更快重拾对商业市场信心，整体能够回归正常发展轨道，有利于商业地产市场更加稳健以及多元发展。

    新政或助公寓市场快速复苏

    目前，广州在售的商服类物业项目并不少。天河、白云、番禺、南沙、从化等各区均有分布，万科、碧桂园、保利、富力等龙头房企也有相关项目，如番禺万科世博汇、碧桂园从化1960、花都富力环贸中心、白云保利金沙大都汇等。

    一位南沙商服类项目中介代理负责人告诉《每日经济新闻》记者，2020年春节至今，广州公寓成交量是大幅下降的，上周成交量为189宗，远低于去年同期水平。此时政府出台新政是一个务实的信号，对公寓市场肯定是一大利好，有利于促进投资者入市，让很多被限制的人具备购买资格。现阶段部分公寓项目的调价力度甚至比去年“金九银十”更大，短期成交量可能会增加，广州公寓市场会快速复苏，尤其是中心区、黄埔和南沙。

    合富辉煌（中国）商业地产认为，从“3·30新政”前后成交数据对比可以发现，政策对公寓市场的影响是最大的，其次是商铺市场，二者成交套数分别减少了32%及11%。其中商铺成交面积有所上升主要是由于大宗交易（部分内部确权网签）增多，但实际上散售成交量是明显萎缩。

    张智斌也向记者指出，此次政策全面放开，各类商服物业可以回归其各自的需求特性，不再“一刀切”地要求大面积，而是可以因应实际需要去设定不同产品。尤其是公寓及商铺，面积需求往往不需要到300平方米及以上，政策放开可以让今后市场更快更精准地找到目标客户，更加客观理性地去做好产品规划，满足不同客户的多元化需求。同时，放开销售对象，个人购买行为可以更多回归商业市场，客户可以根据自己的投资需求去选择不同产品组合，活跃整个商业地产市场的参与主体。

    据广州中原研究发展部统计，2018年受商业项目开发建设放缓影响，广州公寓市场供应量创近7年新低，为16710套（85万平方米），同比跌26%，仅为2017年的一半。不过，受2018年底“12·19商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交量达28469套（156万平方米），同比上涨66%。

    肖文晓进一步表示，此前，广州公寓市场在“3•30新政”之前的存量问题已经基本得到解决，而“3•30新政”之后的增量问题也在今天解决了。唯一遗留的悬念是：在取消了最小分割限制和销售对象限制后，广州未来会否效仿深圳等城市，在商服物业的报建审批环节就对其类住宅的功能设计进行限制，从而压缩商服物业转为类住宅的公寓物业的操作空间，这取决于政府的态度和决心。