二线城市上演"拿地热" 济南最热地块溢价90%成交

    在3月强劲反弹突破千亿大关后，房企融资在4月大幅回落。同策研究院的数据显示，4月，40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元，环比大跌26.42%，但相比2018年依然属于高位，其中，大额度资金来自海外。

    资金面的缓解直接体现在土地市场上，近期以二线城市为主的土地市场回暖明显，房企拿地热再次上演。今日，济南土地市场出让8宗地块，最热项目地块进行了154轮竞价，溢价率达到90%以上，住宅楼面地价过万。

    境外融资成最主要融资方式

    从同策研究院统计数据来看，2019年一季度，40家房企融资规模波动较大，继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后，4月房企融资金额又有所回落，环比大跌26.42%，但相比2018年依然属于高位。1-4月同比来看仍有较大增长，40家典型房企融资总额共计3211.71亿元，同比上涨20.46%。

    4月房企融资总额中，债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%。其中，发行公司债473.13亿元，环比上涨22.45%，占比62.78%；其他债权融资107.43亿元，环比大幅下跌66.94%，占比14.25%；信托贷款75.33亿元，环比下降52.52%，占比10.00%；股权融资总额65.54亿元，环比上涨67.81%，占比8.70%；境内银行贷款32.21亿元，减少56.95%，占比4.27%；中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。

    值得注意的是，4月，境外融资大幅增加成为最主要融资方式，主要来自美元债。同策研究院的数据显示，4月发行的17笔公司债中，15笔是发行的美元优先票据或债券，合计459.23亿元。其中，中国恒大占据6席，发行总融资规模30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。

    同策研究院研究员陈朦朦认为，4月473.13亿元公司债中有459.23亿元来自于境外融资，可见境内融资并不容易，当下国内房企境内融资形势依旧不够明朗，传统方式融资困难。

    另外，从融资成本来看，4月房企融资成本总体较高，多在7%以上。据同策研究院统计，在已披露的数据中，融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券，票面利率为1.875%。其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%。融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。

    资金面缓解后房企拿地井喷

    资金面的缓解直接体现在土地市场上，近期，以二线城市为主的土地市场回暖明显，4月成房企拿地井喷期，又见房企疯狂拿地。

    5月8日，济南成交8宗地揽金62.57亿元，其中有5宗住宅用，3宗商务金融用地，吸引了世茂、新城、龙湖、金地、招商、中铁等众多品牌房企参与。最终，中骏经过154轮竞拍，以总价32.4775亿元摘牌机床一厂项目（共6宗地），溢价率90.14%，其中有3宗住宅用地楼面地价破万元，最高一宗达到1.3万元/平方米。

    4月30日，五一小长假前最后一个工作日，南京成交7宗住宅用地共揽金72.1亿元，溢价率均在40%左右。其中，最热门地块吸引了招商、保利、金地、万科等34家房企争夺，最终经过112轮竞价，荣盛以15.6亿元拿下，折合楼面价31980元/平方米，溢价率为41.82%。

    4月25-26日，合肥连续两天集中成交25宗地，总卖地收入超过210亿元。据了解，有70多家房企参与抢地，有7宗地的溢价率超过100%。而此前的3月21日，合肥共成交6宗住宅用地，成交楼面均价超1万元/平方米，平均溢价率达到118.1%。

    4月24日，苏州主城区成交5宗住宅用地，共吸金135.7亿元。其中，碧桂园拿下的地块成交楼面价最高，为26288元/平方米，同时溢价率也最高，为56.7%。

    4月23日，武汉成交10宗地揽金228亿元。其中，有4宗均被融创拿下，总金额超过152亿元，溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下，溢价率高达80%。

    中原地产研究中心统计数据显示，4月有18家房企拿地超过50亿，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿，融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。1-4月，累计超过28家企业拿地过百亿，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

    中国指数研究院认为，土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦一二线城市等多因素综合影响。

    不过，克而瑞研究中心认为，在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后，本轮地市热度的上涨势态不会维持太久，土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。