又有城市“松绑”？“一城一策”将成楼市调控关键词

    自2016年3月内地多个城市出台调控措施至今，本轮房地产调控的持续时间超过以往任何一轮调控，特别是进入2018年后调控频率有增无减。但从去年年底开始，多个城市的“限购”或“限售”政策迎来松绑，加上交易税费和房贷利率调降等消息，楼市调控已经进入了新的阶段。

    近日，济南和郑州相继传出楼市调控部分松绑的消息。其中，一则“2019年2月济南全面放开限价限签”的消息在朋友圈传播。记者尝试拨打济南市城乡建设委电话咨询，但无法接通。此外，郑州市的多位房产中介声称，接到房管局电话通知，郑州经开区、高新区、航空港区的限购政策即将解除，该消息在当地传播甚广，并有不同版本的政策在朋友圈流传。不过，记者在郑州市住房保障和房地产管理局官网上并没有查询到相关消息，记者尝试拨打该局电话，但电话无法接通。不过，记者发现，就在今年2月郑州市住房保障和房地产管理局才发布了房地产消费警示，指出随着调控的不断深入，投资投机性需求得到有效抑制，房价走势平缓，房地产市场逐步趋于平稳。同时，限购政策持续执行，房贷利率居高不下，消费者购房更加理性，导致房地产开发项目的销售周期变长，资金回笼变慢，不排除极个别项目因资金紧张出现违规销售现象。

    关键词：松绑、降税、利率

    去年年底，山东菏泽首先明确提出取消限售条件，打响楼市松绑的“第一枪”。紧接着，不少城市纷纷松绑楼市调控。湖南衡阳也松绑楼市调控，暂停实施了一年的限价政策。此外，尽管并未正式发文，阜阳市国土资源局2019年新挂出的几宗商业住宅用地也悄悄取消了限价。

    广州市住建委在去年年底提出，“330”新政前出让土地的商服类物业可卖个人。1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停“摇号售房”规则。1月10日，珠海市提出将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系，探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。

    3月初，有市场消息指出，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局已向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，停止特价房销售是因为其售价低于此前申报的预售价格。

    除了松绑，降税也在一定程度上提振了市场信心。近期，北京、上海、广州等地大幅调低个人出租住房税收，北京、上海、广州、深圳等地出售住房则享受减税政策，即增值税附加和印花税税率减半。此外，东莞二手房交易个税可按“二选一”执行。

    对于刚需置业者来说，利率可以说是影响购房的关键因素。深圳、广州、武汉、南京等多个城市陆续传出房贷利率松动的消息。融360大数据研究院最新监测数据显示，今年2月全国首套房贷款利率均值维持下行态势，平均利率为5.63%，相当于基准利率1.149倍，环比上月下降0.53%，出现了连续三个月下降。此外，深圳的银行更是在3月里两度下调首套房贷利率上浮比例。

    诸多因素影响下，多个城市的楼市在近期出现小幅度回暖的现象。诸葛找房的数据显示，2019年第11周十大热点城市商品房存量面积7339万平方米，比年初降低284万平方米。节后随着市场的逐步复苏，热点城市去化速度加快，存量逐步走低。分等级城市看，热点一二线城市随着去化加速，存量面积均有缩减，其中一线城市存量面积2798万平方米，二线城市存量4541万平方米。

    “一城一策”成主基调

    中共中央政治局常委、国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研。韩正指出，当前，房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。要坚持“一城一策、因城施策”，从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，做好实施过程中的评估和跟踪。

    有分析人士表示，与“因城施策”相比，“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情，不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存，有的城市则需要遏制房价上涨，有的城市则需要稳定市场，“一城一策”无疑更有针对性。这意味着，楼市调控不再一刀切，接下来的调控势必面临分化。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前调控的一个基本原则是如果是在房住不炒的情况下进行的，那么就可以进行放松。换而言之，如果放松后受益的依然是刚需购房者，那么其实是可以放松的。近期部分城市的楼市有所回暖，调研显示也基本上是刚需购房，所以从这个角度看，政策不需要设置太高的门槛。对于此类调控松绑，不排除是在操作层面会有放松，但放松的文件多半是讨论稿，还不会是正式稿。后续调控的方向依然是松紧结合，只要不引起房价过快上涨，其实都可以有松绑的空间。

    中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示，估计一些城市下一步也会公布体现“一城一策”要求的住房发展规划。

    香港：楼市调控不放松

    说起楼市回暖和楼市调控，香港市场可以说极具代表性。

    经历了近半年的下跌，香港房价出现回升的势头。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年1月以实用面积计算的平均呎价为12307港元，环比下跌1.6%，环比跌幅有所收窄。到了2月份，以实用面积计算的平均呎价回升至12482港元，环比上升1.4%。

    不过，香港特区政府显然无意放宽调控。香港特区行政长官林郑月娥周四在香港召开的彭博投资亚洲论坛上表示，她对最近香港房价的上涨感到担忧。在去年年底香港房价显著走低之际，林郑月娥在出席活动时公开表示，尽管楼市最近几个月出现调整，但远远未能抵消2018年初的累积涨幅，“如果有人幻想政府会出招救市，大可悭番”。

    近期，市场对于房产税的讨论逐渐升温，香港、纽约、伦敦等都在纷纷酝酿“新一代”房产税——空置税。去年6月，香港政府提出针对新房的空置税计划，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。最新消息指出，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。