鲁商生活服务启动招股 港股物管企业或再添新丁

    本报记者 许洁 见习记者 袁传玺

    6月27日，鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商生活服务”）发布公告，于6月27日至6月30日招股，预期定价日为6月30日。发售价为每股5.30港元-7.92港元，预计于7月8日于香港联交所上市。

    对于募集资金用途，公司表示，将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合、投资于技术系统及标准化业务运营以及开发技术支持社区平台和加强物业管理服务及进一步开发多元化社区增值服务。

    规模和盈利能力较弱

    鲁商生活服务成立于2006年，总部位于山东省济南市，业务范围覆盖山东省几乎所有地级市，省外少量业务分布在北京及哈尔滨。

    招股书显示，鲁商生活服务2019年-2021年营收分别为3.21亿元、4.03亿元和5.83亿元，复合年增长率达34.7%；对应纯利分别为2893.4万元、4536.2万元和7701.7万元，复合年增长率63.2%。

    虽然业绩增长较快，但其盈利能力并不突出，甚至处于行业尾部。据诸葛找房数据研究中心统计显示，精选50家上市物业企业2021年的平均毛利率为29.8%，毛利率最高的达到66.8%。

    而鲁商生活服务在2019年-2021年的整体毛利率分别为17.4%、19.8%和25.4%，并且其主营业务物业管理服务方面毛利率仅为7.8%、11.1%和17.6%，远低于行业平均水平。

    对此，同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，公司毛利率在业内而言确实并不算高，甚至达不到2021年上市物管公司的行业平均销售毛利率，主要是公司服务于第三方的平均物业费较低，在2021年每月每平方米为0.72元。

    值得一提的是，规模过小也是其不可小觑的问题，截至2021年末，鲁商生活服务共有在管物业82个，对应在管面积2286.9万平方米，其中75个项目共2026.9万平方米位于山东省，占比为88.6%。以在管建筑面积计算，鲁商生活服务在中国物业服务百强企业中的市场份额约为0.16%，其在山东省的市场份额约为1.0%。

    “目前鲁商生活服务在管规模偏小、管理项目的品质一般，意味着公司规模有限，同时市场影响力、品牌力等也会受制于规模的大小。”肖云祥表示。

    诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《证券日报》记者表示，市场过于集中且份额较小意味着自身现有基底较薄，短期盈利增长的范围面较窄。

    高度依赖控股股东

    招股书显示，2019年-2021年，鲁商生活服务来自控股股东鲁商发展集团（作为付费客户）的收入分别为7110万元、1.17亿元及1.7亿元，分别占其总收入的22.2%、29.1%及29.2%。

    而鲁商生活服务向鲁商发展集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别为1.78亿元、1.98亿元及2.24亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收入的98.7%、97%及87.7%。

    此外，截至2021年末，鲁商生活服务共有在管物业82个，对应在管面积2286.9万平方米，其中，45个在管物业来自鲁商发展集团，对应在管总建筑面积1242.4万平方米，占比为54.3%。

    “很多物管企业的母公司都是地产开发企业，在物管业务规模较小时也是高度依赖母公司的，这样的优点在于可以从母公司直接获得管理项目、节省成本。”肖云祥表示，但弊端则是公司发展规模受限于母公司的项目移交情况，不利于公司的快速发展。其次，公司长期在母公司庇护下成长，公司的真实竞争力有待考验。再而，公司的业务布局也会受到母公司业务的影响。

    关荣雪表示，在企业逐步走向独立化的过程中，持续且高度依赖母公司将导致自身业务拓展方面受阻，独立性偏差则意味着自身抵抗力也会较差。

    对于鲁商生活服务上市后的发展，肖云祥表示，上市对于物业公司而言最直观的就是从资本市场获得融资，后续可以通过收购提升公司的管理规模、服务能力、品牌认知度等。

（编辑 才山丹）