泛海控股出售京沪地产项目 去杠杆优化财务结构

    战略转型进入第四个年头的泛海控股，正坚定地走在去地产化的路上——将北京、上海的主要地产项目出售给融创地产，未来将重点放在金融、投资，以及聚焦于武汉CBD的发展等业务。

    泛海控股（000046.SZ）1月21日公告披露，公司拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元（含冲抵债务）将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创地产。公告还披露，融创地产接手的交易标的公司仍有356.17亿元负债（截至2018年11月30日）。对于泛海控股而言，这是“去地产化”大潮下的一次随波逐流，还是泛海这个地产“老江湖”脱胎换骨的顺势而为之举？

    此次交易涉及泛海控股旗下北京、上海几乎所有的地产存量资源，其中包括北京东四环朝阳公园旁地块和上海南外滩董家渡地块。从泛海过往披露的信息看，这些地块既有正在进行二级开发的“熟地”，也包括未完成拆迁、或正在进行一级开发的“毛地”、“生地”。

    这笔交易虽来得有些突然，但从泛海的发展轨迹看，“顺势而行、顺势而为”一直是泛海的行动准则，这也是当前大环境下泛海顺应大势较优的战略选择。

    自2014年初泛海控股提出战略转型——由单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型以来，地产业务在公司整体经营中权重日益降低。2018年半年报显示，泛海控股地产业务营收11.4亿元，在其营业总收入中占比仅22%。尽管营收占比较低，但资金密集型的地产业务所形成的高额财务成本却大大侵蚀了公司的利润。

    一头是高企的财务成本，另一头则是一直未放松的调控政策。近年来，受房地产调控政策影响，泛海控股所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，泛海需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的调整和优化。

    2018年也是泛海控股债务到期较集中的一年，也正是因为严厉的调控政策，使得地产业务拖累公司整体业务，也引发了市场对公司流动性的一些担忧，预计此次交易将使泛海控股告别长期以来的财务成本较高、负债压力较大的状况。

    从融创方面的表态看，融创认为北京项目和上海项目均位于一线城市的核心位置，是十分稀缺的大体量优质项目。收购事项将有助于进一步增加自身在北京和上海的土地储备和市场份额。

    同时，这笔交易于泛海而言也算是“求仁得仁”。正如泛海控股表示，此次交易目的为打造更为安全优质的上市公司平台，一方面公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化；另一方面，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。出售京沪地产项目从长远看也许会损失一些利润，但却有效解决了泛海控股地产业务长期以来的低周转率、高负债软肋。

    如果说出售资产对于泛海控股当下的主要意义在于降低负债、确保公司财务稳健，那么从长远看，这笔交易可以视为泛海控股以轻资产运营为主要方向、吹响战略转型升级的号角。

    2017年以来，宏观调控和去杠杆政策让地产行业的日子并不好过，尤其是2018年，不少中小地产商频频出让项目资源，以应对日趋紧张的现金流。但与其他地产销售规模相当的同行相比，泛海控股凭借金融、战略投资较好的业绩，仍保持业绩基本稳定，显然还没沦落到卖资产度日的境地。

    泛海控股从4年前的战略转型开始，一直在走向“轻资产”运营的方向，无论是2018年初筹划的重大资产重组，还是此次出售北京、上海项目，都是沿袭这样一条主线。不过与年初从上市公司完全剥离地产业务不同的是，此次公司仍保留了部分地产项目。除此以外，公司将更多的聚焦于金融和投资领域，以提升公司的专业化和竞争力。

    2017年底，泛海控股“掌门人”卢志强曾对公司战略转型作出判断，泛海控股正处于由成功转型向转型成功的通道之中。而通过前述交易进一步精简地产业务后，泛海控股将聚焦武汉CBD、证券、信托、保险、战略投资等核心优势的业务，这也是公司战略转型实施4年后的一次“再聚焦”。

    具体到泛海控股的存量地产项目武汉CBD，泛海表示将依托武汉CBD更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

    据接近泛海的知情人士透露，在出售北京上海项目后，泛海控股仍将继续开发运营武汉CBD项目，这是泛海地产板块目前最大的一块资产，其地产业务也将逐步向经营型地产商转型过渡。无疑，它也将成为泛海控股全方位协助政府主持城市重要功能区的规划、设计、建设、运营和管理的一块试验田。