近日，棚改概念龙头北京城建（600266.SH）发布2018年一季报。一季报显示，北京城建归属于上市公司股东的净利润为1.15亿，同比增加11.24%；营业收入比上年同期减少31.79%。
华泰证券在研报中指出，北京城建9个棚改项目的利润超过百亿，当前棚改项目并未开始集中结转，预计将在未来成为业绩弹性的重要来源。
棚改百亿预期
一季报显示，北京城建营业收入为15.4亿，比上年同期减少31.79%。“报告期公司营业收入比上年同期减少31.79%，营业成本比上年同期减少45.76%，主要是报告期公司结转收入的项目与上年同期不同所致。”北京城建如是表示。
2017年第一季度，上市公司的营业收入较2016年同期增长111%，主要来自于项目结转收入的增加。
根据公开资料，自2016年6月起，北京城建累计获得东城区望坛、丰台区张仪村、顺义临河村、怀柔新城等多个大型棚改项目，总投资分别达到433亿元、35亿元、265亿元和50亿元。
华泰证券在研报中进一步指出，参照其他棚改项目的投资规模、投资强度以及项目区位，9个棚改项目的拟投资总额共计约1008亿元。
北京保障房及棚改项目具有较高的门槛，根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业。
北京城建通过与集团设立项目公司并全权由公司托管的模式满足了全资国有企业的条件，这也使得其在北京内保障房项目的获取方面具备较强的先行优势。
2016年，住建部发布了棚户区改造激励措施，2018年激励措施将继续实行。住建部部署2018年工作时提出棚改计划完成580万套，高于之前预期的500万套。
华南某大型券商受访人士，棚改项目的规模提高，为北京城建未来几年的发展提供了新的业绩增长，棚改项目在2017年取得了突破性进展，部分项目有望在2018年达到政府验收条件贡献收益。
北京市住建委4月11日发布《关于加强城市地下综合管廊建设管理的实施意见》，意见表明，城市新区、各类园区、成片开发区域要根据功能需求，同步建设地下综合管廊；土地一级开发、棚户区改造、保障性住房建设、老城更新等项目，要因地制宜、统筹安排地下综合管廊建设。这也意味着，北京棚改业务将会逐渐提速。
据悉，棚改项目期基本在3.5年-4年，目前北京城建旗下棚改项目在2018年-2021年将先后完成投资，回馈收益；其中2017年获得的临河村棚改项目在2018年进入结算期，开始贡献收益。
北京城建也在年报中表示，未来将充分利用公司在棚户区改造上的成功经验，选择优质棚改适时介入，加快在手棚改实施进度，推动棚改尽快实现收益。
融资成本较低
房地产企业融资渠道严格受限和融资成本上升，房地产企业面临越来越严酷的金融环境。同时，随着棚改蛋糕的不断做大，北京城建流动性面临考验。
2017年年报显示，北京城建截至当年年末的资产负债率为77.42%，相比上一个年度提升了5.1个百分点，净负债率大幅提升至123%。分析人士指出，棚改业务的前期投入和资金垫付为公司负债率提升较快的主要原因，但绝对值处于A股可比同业上市公司的低位水平。
棚改提速下，北京城建通过棚改基金、银团贷款多维方式进行融资。
2016年，北京城建首次启用银团融资，2016年年报显示，北京城建从七家银行获得336亿元的融资，继望坛项目顺利实施银团融资后，临河村、怀柔项目又先后实施银团融资。2017年，又新增两笔银团融资合计114亿元，贷款期限长达10年。
譬如望坛项目，即位于北京市东城区，总投入433亿元，按照15%收益率折算，北京城建的项目利润预期高达64亿元。
据介绍，棚改项目收益比一般二级开发项目要高，原因之一在于除享受政府补贴之外，还有银行的贷款利率优惠，开发过程中的资金成本较低。
在望坛项目寻求巨额融资过程中，北京城建找到农业银行和工商银行为联合牵头行，北京银行、北京农商行、中国银行、浦发银行和兴业银行为参团行，北京城建申请了银团贷款336亿元，期限10年，利率为同期银行贷款基准利率下浮10%。
此外，利用北交所和保险资金平台，通过债权融资计划取得资金，利率远低于同期信托贷款利率。中期票据已完成首期10亿元的发行工作。
北京城建在2017年年报中表示，依托上市公司优势，综合利用银团融资、地产基金、棚改基金、债权融资、中期票据等多种融资方式，有效保证了开发项目所需资金，融资成本远低于同期利率水平。
“棚改基金等结构化产品的设立为公司提供额外资金支持，银团融资的开拓进一步将公司的负债周期和棚改项目的开发周期匹配，避免对开发业务资金的过度占用和资金链的阶段性承压。”华泰证券在研报中表示。
不过，亦需要看到，一级开发及棚改项目开发周期具有较强的不确定性，前期企业投入较大，开发周期的延长一方面增加公司自有资金成本，另一方面影响未来利润的折现，加大资金链的压力。
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