首批中证REITs全收益指数基金7月1日正式发售 长期配置价值凸显

    本报记者 毛艺融

    7月1日，首批中证REITs全收益指数基金将正式发售。此前6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。这4只REITs指数基金跟踪的中证REITs全收益指数成分券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。

    国泰海通固收团队认为，公募REITs指数化产品在引入增量资金方面更具优势，核心逻辑在于降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置需求。若首批指数基金的示范效应积极，预计年内将有更多指数基金获批发行，全年或将新增60亿至80亿元增量资金。

    资产与资金协同发力

    长期配置价值凸显

    自2021年6月21日以来，沪市公募REITs已平稳运行五年有余。2026年6月18日，随着首批商业不动产REITs的平稳落地，一个多层次、广覆盖的REITs市场体系正在成型。

    中金基金认为，本次首批商业不动产公募REITs产品定位契合长期配置需求，中长期投资价值凸显。产品以稳定持续的商业不动产现金流为核心收益来源，依托强制收益分配机制，具备良好的抗周期防御属性。

    从持有人结构来看，本次产品吸引银行理财、券商、公募资管、私募基金等多类型机构投资者参与配置，长期资金的配置布局，体现出优质商业不动产REITs具备收益分配相对可预期、较低的收益波动特征，可作为投资者平衡组合风险、优化大类资产配置结构的可选品种。

    截至2026年6月份，沪市公募REITs已上市59单，总市值突破1600亿元，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。市场结构持续优化，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

    从央国企踊跃参与到民企积极探索，再到外资主动入局，各类优质资产通过REITs产品进入资本市场，REITs市场呈现出主体多元、资产多样的发展态势。

    中国REITs论坛及瑞思研究院认为，商业不动产REITs有着抗通胀属性，与股债低相关，同时具备稳定及高比例分红的特点，契合保险，理财，养老金等长线资金的配置需求。短期的市场波动不影响长期价值，拥有优质底层资产，优异运营能力并能产生稳定现金流的REITs产品，将在时间的沉淀下展现长期价值。

    盘活存量资产

    激发多元投资活力

    公募REITs正成为深化投融资机制改革、盘活各类存量资产的关键抓手。截至2026年6月份，沪市REITs共持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省（自治区、直辖市），其中超过40%位于一线城市，展现出强大的跨区域资源配置能力。

    借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的深刻转变。在市场化定价机制的赋能下，沪市公募REITs底层资产总体实现了保值增值，平均增值率超过60%。

    同时，回收资金的定向再投资机制，引导各类社会资本流向新基建、城市更新等战略性领域。五年以来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目。

    对于原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是企业转型升级的助推器。截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市、6单发布扩募公告，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并成功落地首单配售项目。沪市90%以上的原始权益人通过公募REITs发行或扩募有效降低了资产负债率，部分项目降幅超过10%，优化财务报表效果显著。

    “未来，随着多层次REITs市场体系的不断完善与制度供给的持续深化，公募REITs将不仅是盘活万亿元存量资产的关键抓手，更将成为连接金融资本与实体经济的坚实桥梁。在激发市场主体活力、推动产业转型升级、助力金融强国建设中，沪市公募REITs必将展现出更加深远的战略价值与时代担当。”上海证券交易所相关负责人对《证券日报》记者表示。

    优化资金配置

    共享发展红利

    REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。

    对于广大投资者而言，公募REITs填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。

    五年来，沪市公募REITs累计实际分红金额约240亿元，通过持续的分红回报与相对稳健的价格表现，赢得了投资者的信任。

    当前市场正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%，公募REITs的配置价值已然显现，逐渐成为各种资金重点关注的独立大类资产。

    中信建投地产经营服务及REITs首席黄啸天对《证券日报》记者表示，2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位，市场或迎来反转。截至6月24日，产权类REITs分派率与十年期国债利差近3.0%，处于97.9%分位，接近2024年初、2025年初的底部水平。增量资金方面，首批指数基金推出在即、二批有望跟进，险资增量获批可期，供需格局有望边际改善。

    对于当前的市场位置，某投资机构负责人表示：“经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已经回到了非常有吸引力的区间。从分派率的角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。”

    黄啸天介绍，从二级市场来看，随着供给侧压力的释放，需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，下半年供需格局有望迎来边际改善。

（编辑 才山丹）