不动产科技企业有望在资本市场获得更多认可

    本报记者 闫立良

    “科技的投入与转化是一场长期主义的旅程。从长远来看，数字化和智能化的潮流在不动产领域持续推进，势必为不动产科技企业带来丰富的市场机会。未来，不动产科技企业有望在资本市场上获得更多认可。”12月15日，毕马威中国地产与建筑行业主管合伙人厉俊在接受《证券日报》记者采访时表示。

    不动产科技（PropTech）被定义为“坚持科技驱动的发展，积极运用新兴科技成果改造和创新不动产行业经营模式、产品服务及产业链接的全价值链生态”。比如，AIAgent概念在近期受到越来越多企业的关注，其中也包括不动产企业，为不动产运营管理提供精准决策支持、优化资源配置、提升用户体验、风险预测预警等，显著提升企业不动产精益化运营的能力。建筑信息模型（BIM）在新型建筑工业化全生命周期的集成应用已经成为建筑产业数字化转型的重要抓手。同时，以生成式人工智能、数字人、数字孪生为代表的新兴智能化技术在不动产运营管理领域涌现了许多耳目一新的应用。

    具体到投融资层面，毕马威中国领先不动产科技企业50报告显示，随着REITs等模式的日益成熟，不动产“投建管退”的全链条正在逐步完善。作为促进不动投融资循环畅通的一种方式，公募REITs自试点以来受到市场高度关注，而积极探索中的多层次REITs市场结构将会进一步推进资产证券化市场的发展。

    截至目前，公募REITs超过半数的已上市产品以及最近获批的消费类基础设施等产品的底层资产都是不动产类型的基础设施项目。厉俊认为，底层资产的业务稳定性以及对应的现金流的稳定性是发行公募REITs产品的生命线，需要管理人积极储备合格资产。除去法律角度的合规外，“合格资产”就是资产估值达标，现金分配率达标，这个与不动产行业“资产价值提升”的底层逻辑与追求是完全一致的。

    “鉴于目前公募REITs尚处于发展初期，产品的相关管理工作大都依赖手动汇总，与外聘的资产运营管理机构的数据交换，自动程度和及时性都有待提高。”厉俊举例称，REITs资产评估和管理系统，可帮助不动产企业或产品管理人统筹管理处于不同阶段的潜在REITs资产，分类分项建立储备资产库、发行库等，跟踪项目建设运营节点，统计项目财务状况，分析经营业绩，建立现金流测算模型，针对性地提升资产质量以满足REITs的发行要求。同时，结合以AI、大数据为核心的数字化分析技术，进一步识别分析影响资产价值和REITs产品价格的关键因素，从而提高运营管理效率。

    过去这几年公募REITs的试点，除了给业界盘活资产带来新的思路与方案之外，在ESG领域的尝试也有相当高的起点。公募REITs管理人和原始权益人都在不断践行ESG，努力创造投资价值。“我们认为不动产科技企业可以进一步针对公募REITs的产品特性，结合ESG的属性，以数据为核心进行更加智能化的运营指标分析，将会是引领不动产科技企业产品力进一步升级的重要途径。”厉俊强调。

    报告显示，宏观环境现状促使企业普遍选择稳健经营和降本增效。目前国内不动产科技企业团队规模较大（＞1000人）的相对数量有限，其业务规模与明星产品往往相对成熟，也有较为完备的产品研发体系；此外，也有一些小而美的科技企业，其产品技术性经过较为深刻的论证，一经推出，市场接受度往往很高。总体上，国内市场尚需假以时日才会进一步形成明确的头部企业群体。

    “我们在走访过程中发现，虽然不少企业在本年度中获得了较为理想的投资估值，但总体而言，融资轮次之间的时间间隔呈现出拉长的趋势。”厉俊表示，受不动产行业整体不景气影响，市场对不动产科技解决方案的需求出现了明显的回撤。在这一背景下，投资者显得更为谨慎，从而影响了整个不动产科技行业的IPO步伐。

（编辑 汪世军）