房贷转LPR的套路，银行不会告诉你

    要不要转不转LPR？还真没有标准答案。毕竟三五年里，LPR维持低位的概率还是比较大的。如果本身利率足够低，4%都不到，其实换不换也无所谓。而LPR的长期趋势，也说不准！对那些刚买房的，还要还个二三十年贷款的。换LPR相对于不换，其实是多了一个对冲手段，平抑这几十年里利率波动的风险。

    来源丨A股你莫愁

    最近很多人反应，被央妈的降息搞晕了。直接导致降息政策看不懂，LPR房贷也不会算。

    在解释这些问题之前，我们先回顾一下整个降息的时间轴：

    3月30日上午，央行7天期逆回购利率下降20个基点

    4月16日，央行下调MLF利率20个基点

    20日，4月LPR报价出炉，5年期LPR下降10个基点

    实际上，这三个降息说的都是一件事。

    举例来说，逆回购利率相当于出厂价、MLF相当于批发价、LPR就是零售价。

    早在3月30日，7天期逆回购利率大幅调降时，降息结局就已经注定。剩下的就是一层层传导下来。

    所以，用贷款基准利率来判断降息与否已经不适用了。新的替代品应该是LPR——俗称银行间嘴炮利率。它的高低，是由18家大中小银行共同商议出来的结果。

    LPR下调，意味着银行贷款的基础利息变低了，也就是降息，反之则是加息。

    房贷利率转成LPR后，能给购房者省多少钱？

    首先，LPR利率分为1年期和5年期。99%的个人住房商业贷款，都是5年期以上的。所以房贷利率只跟随5年期LPR上下浮动。

    结论是：如果商业贷款100，30年等额本息。LPR每下降10个基点（0.1%），我们每个月的房贷就可以少还60块，30年总计少还两万多。以此类推。

    但值得注意的是，并非LPR一降，房贷就能立马减负。

    具体能省多少，还取决于两个重要选项：首先是转不转LPR？其次是重定价日怎么选？

    举个例子：隔壁老王2017年买了房，贷款100万25年还清。老王原先的房贷利率为5.39%，即贷款基准利率上浮10%。

    4.9%x（1+10%）=5.39%

    这时，老王将面临第一个选择：转不转LPR？

    如果不转LPR，那他之后的房贷利率，无论LPR涨还是跌，就会一直固定在5.39%。

    如果老王觉得利率大概率下行，换LPR更划算。那么他需要在今年3—8月间，在银行App上完成转换手续。

    这时，老王会面临银行的第二个套路——LPR的重定价日。

    以某大行APP为例，老王会看到这样两个选项：一个是以每年1月1日为重定价日；另一个是以贷款发放对应日为重定价日。

    银行间LPR每个月20日更新。但个人房贷锚定的LPR，最多只能一年一变。

    大部分银行只给你两个选择，要么每年1月1日更新LPR，要么你的房贷发放日更新LPR。

    一旦选定，这一年里的房贷利率就是LPR±点差，不会再变了。

    以老王为例，假设他2020年3月30日转换LPR，重定价日选了每年的1月1日。

    根据公式，先看点差值：

    点差=原房贷利率（5.39%）-2019年12月5年期LPR（4.80%）。所以老王的点差值为“正59个基点”。

    不高兴算点差的可以参考这张表。

    点差算出来后，就固定不变了，唯一的变量就是LPR。

    老王选了每年1月1日作为重定价日。假设他是在3月30日转LPR的，时间线上，1月1日已经是过去式。意味着老王要等到2021年的1月1日，才能更新LPR报价。

    所以，老王今年的房贷利率，是享受不到任何优惠的，之前利率是5.39%，到年底还是5.39%，一点也没少还。只能希望来年1月的利率足够低。

    再看老王的邻居老张：老张买房早，房贷打9折，只有4.41%。

    吸取了老王的教训，老张在转LPR时，将选择了贷款发放日为LPR的重定价日。

    假设老张之前的房贷是5月9日放款的，那么他的重定价日，就是每年5月9日。

    注意，转LPR的时间点也很关键！不同银行在执行上会有区别。

    咨询了一下建行的朋友，照他的说法：如果老张在4月22日转LPR，由于4月22日在5月9日之前，理论上老张最快在5月9日，就能受益于LPR的利率优惠。

    5月9日对应的LPR是4月20日公布的，4.65%，刚好降了10个基点。

    所以，老张转换后的房贷利率就是4.65%+点差（-0.39%）=4.26%。

    比之前优惠了15个基点。贷款100万30年期，每月少还88元。

    当然还有一种情况，老张一直等到6月份才想起来去办转换。那么无论他选1月1日，还是5月9日，都得等到明年才能生效，今年的贷款还维持原样，一点也不会少还。

    总结一下：如果你正准备转LPR，想尽快享受房贷利率优惠，就不要选择1月1日。

    一方面，要等到次年才生效，今年没有利率优惠。另一方面，12月、1月，往往是银行一年中资金压力最大的时候，利率相对比较高。

    此外，季度末，节假日前夕，流动性压力也比较大。如果你的放款日在7月、8月，这些资金压力小的月份，就尽量不要选1月。

    至于要不要转不转LPR？还真没有标准答案。

    毕竟三五年里，LPR维持低位的概率还是比较大的。如果本身利率足够低，4%都不到，其实换不换也无所谓。

    而LPR的长期趋势，也说不准！对那些刚买房的，还要还个二三十年贷款的。换LPR相对于不换，其实是多了一个对冲手段，平抑这几十年里利率波动的风险。

    最后，咱也别光老盯着LPR降的那点利息钱。君不见，央行一放水，深圳、上海、杭州的楼市又暴涨了？

    对于还没买房的小伙伴来说，算破脑袋便宜的那点利息钱，一眨眼全被房价涨回来了。