抵御市场波动风险 绿地“地产+”战略升级

    12月28日上午，绿地控股集团有限公司（简称“绿地”，600606.SH）以底价摘得宝山桃浦租赁地块。这是上海市场第一块非政府平台和原产权人摘取的租赁住宅用地，也是绿地在公开市场上获取的第一个长租公寓项目。

    进军长租公寓领域，是绿地董事长、总裁张玉良“地产+”战略2.0版本中的一个缩影。绿地计划将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。这其中，绿地刚刚起步的长租公寓业务正在加速。就在12月初，绿地位于上海徐汇区的首个智能化长租公寓正式启动。

    据悉，绿地业务体系渐趋庞杂，正逐步确立基建、金融、消费、科创、康养产业集群格局，同时还开始筹划教育产业集团。

    “地产+”升级

    随着房地产行业的变化，大部分企业面临“活下去”的问题，而绿地更直面“怎么改善盈利能力”的问题。业内人士指出，明年大概率会出现行业分化、市场波动之下，正是彰显企业综合竞争优势的时候。

    21世纪经济报道记者获取的一份绿地最新的“地产+”落地规划显示，绿地将“以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展”。这相当于绿地此前“地产+”战略的升级版。

    对于“地产+”升级版战略的推进，张玉良多次提及绿地房地产主业的战略就是深耕以上海为代表的一二线核心城市及其周边辐射区域，择机布局重大战略性优质项目。一个时期内在一个区域内的相关投资，会因该区域的市场、土地、政策等综合因素影响而调整，但并不会改变战略重点区域的中长期策略。这也是绿地强调产业协同的原因所在。只有持续的资源整合能力，才有机会获取更多资源。

    为此，绿地也呈现出开放的心态，合作、参股均是其多元布局的路径。以科创产业为例，绿地与高校成立合资公司，打造科技创新平台。今年内，绿地分别与复旦、上海交大和同济成立合资公司，各自持不同比例的股份。

    以交大绿地科创为例，科创的盈利模式分三个阶段：初期，主打园区综合服务业务板块，以创业区（园）、创业城为载体，通过商务、金融、技术等上下游服务配套，获取园区运营综合收益；中期，根据交大现有产业平台已有的前端金融服务，瞄准创新企业中、后期金融需求，重点打造风险投资、私募股权投资、股权投资并购等中、后端金融服务，获取金融投资收益；远期，以“大信息”、“大健康”、“大环保”等新兴领域为重点，通过并购控股，发展一批拥有自有核心技术的高科技产业集群。这样一个过程，可大大减缓房地产市场的变化带来的风险。

    此外，绿地在2017年将特色小镇作为战略布局重点，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备了20多个特色小镇大盘项目。绿地相关人士透露，已有接近20幅地块在洽谈当中。

    但政府对于特色小镇的打造更在乎实质——落地实实在在的税收及产业。绿地除了要拿出切实可行的“产业兴城”方案，还需要整合资源，引入实体产业，这也是绿地“地产+”的目的。

    生存之本

    张玉良因此认为，对比其他公司，绿地的优势有几个：一是核心主业优势；二是多元发展优势；三是国际化优势；四是产融结合优势；五是混合所有制的体制机制优势。

    今年以来，面对新环境，绿地进一步体现出融资题材多样化的优势。集团各产业通过挖掘融资潜力，加强现金流管理，达到“抱团取暖”的效果。因此，对绿地而言，当前和今后一段时间又是一个可以取得快成长的难得“窗口期”。

    张玉良认为，集团既有‘国有的牌子’，又有‘市场的机制’，在‘做政府所想、为市场所需’的理念引领下，在全国范围内构建了良好的政企合作关系，通过运用领先的综合开发能力、资源配置能力和品牌影响力，能够低成本、大批量获取重大战略性项目。在他看来，未来三年我国房地产市场总体仍将保持“高位趋稳、区域分化、企业分化”的基本格局，推动房地产主业高质量发展仍然具备相应的市场基础和条件。

    当下，绿地面临的市场挑战主要是外部环境的挑战，房地产市场调控将继续实施。可以预见，在长效机制建立以前，严厉的房地产市场调控还将持续相当长的一段时间，对市场格局和消费者预期都将产生较大的影响。“金融监管政策持续从严从紧，也是一方面。未来三年恰好是中央打好‘三大攻坚战’的重要时间窗口。在这种金融环境下，房地产企业需要改变过去一些行之有效的习惯性做法，推动企业转型升级。”