低估值高防御兼备 港股中资地产龙头价值凸显

    随着今年9月底美联储加息，多家香港本地银行上调最优惠利率，香港维持了10年之久的超低息环境宣告结束，香港楼市的拐点悄然而至。反观内地楼市，预期价格走低的声音也渐渐出现。

    德意志银行在21日发表的研究报告中将港股中资地产股2018年至2020年盈利预测分别下调1%、5%及10%。不过，该行对中资地产股总体看好，特别是“盈利增长确定性强”的龙头股。

    内地房地产市场或温和降温

    近期，有机构发表报告警示中国内地楼市风险，称内地部分房地产市场或出现温和降温。

    中金公司（12.76-1.85%）21日发表的内地房地产行业报告显示，上周内地60个城市新房销售面积同比、环比均有10%的正增长，11月前三周累计销售面积同比增长7%；但土地市场成交量跌幅仍然超过三成，成交楼面均价跌幅比10月扩大5个百分点至25%。该行称，一、二线城市销售面积同比增幅扩大，三、四线市场仍旧趋弱。

    国际评级机构本月发表的研究报告中指出，在经历了两年多的强劲上涨后，今年楼市传统销售旺季“金九银十”或稍显逊色。该机构预计，2019年内地房价将有机会最多下跌5%，同时住宅销售面积将下滑3%至7%。同时指出，三四线城市更容易受到行业下行影响，预期明年三、四线城市的需求将减弱。

    德意志银行在21日发表的报告中指出，内地楼市于第三季开始呈现增长放缓趋势，中资地产企业目前的低估值是市场对该行业未来一年的售价及销售量的反映。该行将港股中资地产板块2018至2020财年的盈利预测下调1%、5%及10%，预期至2020年，中资地产企业的毛利率将陆续降低至28%。

    中资地产龙头股获看好

    尽管内地房地产市场存在降温压力，中资地产股仍以低估值和高防御性兼备的特点获投行看好，尤其是基本面表现强劲的龙头股。

    花旗认为，中资地产企业盈利下行空间有限，且估值具有防御性。同时预期，受益于宏观环境和开发商融资环境的改善，中资地产企业今年11月和12月销售增长将好于市场预期，2019年合约销售平均增长幅度有望达到20%以上。

    德意志银行在其报告中表示表示，虽然预期内地房地产第四季度表现较弱，但由于大型房地产企业执行力、品牌和产品的改善加之融资渠道多样化，该行仍然相信大型中资地产股可继续跑赢大市。该行指出，大型中资地产企业已积累大量已售未结转资源，截至今年底，会锁定超过80%的2019年预期收入，未来盈利确定性强。同时预计，大型中资地产企业将进一步扩大市场份额并维持合约销售额的持续增长。该行认为，目前基本面表现强劲的大型中资地产股估值具有吸引力，且有强劲执行能力及快速资产周转率的企业也值得关注。

    另外，中金公司在其报告中认为，港股中资地产股当前市盈率处于历史底部，建议投资者优先选择增长持续性好的龙头股。