编者按:

11月15日,国家统计局发布了2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩,二手住宅涨幅回落。刚刚过去的10月份,一线城市楼市不仅与"银十"无关,而且可能将成为本轮楼市由升转跌的"拐点",京沪穗深四个城市新房成交集体下跌。总的来看,随着房地产市场调控继续"稳扎稳打",楼市降温已成为市场共识。各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。

一线城市二手房量价走低

全球一线楼市的"拐点"

    对一线楼市来说,2016年10月以来,调控就未曾停过,但基于2014-2016年去库存和"降准降息"的滞后效应,加上引才力度大、区域概念多(如大湾区、北京副中心、京津冀一体化、环沪对接上海等)、产业升级快(广深为核心的大湾区成为网红)、人口大规模涌入、轨交密集投入运营,特别是投资买房热潮空前,一线楼市2017年以来一直维系高位平衡的走势。

    下半年以来,贸易战、中兴事件、消费下滑和民企嗷嗷待哺等负面问题叠加,将经济过于依赖楼市的积弊暴露无遗。过去,楼市繁荣有"物业兴、百业旺"的效应,现在要担心的是"物业兴、百业衰"。于是,"7.31"政治局掷地有声地喊出"遏制房价上涨",成为中期调控的顶层设计。现在,高层对楼市的态度得到贯彻,杠杆开始抛弃楼市,高位不胜寒的一线楼市难以支撑。

     全球一线楼市都开始回调。2003-2018年,房价翻了5-6倍的香港楼市,近期出现豪宅地块流拍、违约翻倍增加、成交腰斩等情况。国际投行预测,未来一年香港房价将下跌10%-15%。同样,近6年20大城市房价涨幅超过50%的美国,也开启回调,美国二手房销售连续7个月下跌。此外,温哥华、悉尼等被称为全球长牛的楼市也开始转凉。国际大都市楼市转跌,共性就是对楼市开启加息调控。过去10年,全球一线楼市同步上涨,背后有量宽支撑.....[详细]

10月70城房价涨跌幅出炉:北上广深二手房集体下跌

    10月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。 [详细]

深圳楼市博弈加剧 二手房价格松动渐成趋势

    楼市调控政策下,深圳房价趋于降温。10月份,深圳一手房销量有所回升,二手房市场被新房限价挤压空间,成交量及价格均走低。业内人士指出,随着二手房供应量的上升以及购房者观望情绪的延续,买卖双方的博弈将进一步加剧,叠加楼市调控未见松动、看空预期增强等因素,投资客资金压力逐渐凸显。

    业内人士指出,随着二手房供应量的上升,以及购房者观望情绪的延续,买卖双方的博弈将进一步加剧。"最近卖房的多,买房的少,观望情绪比较重。"吴双说,"迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好,加上楼市最近成交比较冷淡,购房者有买涨不买跌的习惯,还有就是等'笋盘'。"[详细]

楼市遇冷 北京等热点城市进入"卖不完"现象

    链家自有成交数据显示,11月第1周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,近期新房供应加速,但市场观望情绪较浓。9月公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,市场遇冷较为明显。

    "多个城市房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。"张大伟表示,北京、上海等热点城市进入"卖不完"现象,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。[详细]

上海楼市遇"拐点" 二手房成交量处于近6年低位

    易居地产研究院报告显示,10月份上海二手住宅成交约1.2万套,环比下降14%,同比增长14.4%。在9月份出现小幅回升后,随即出现了较为明显的下行。1~10月,上海二手住宅累计成交约13.5万套,同比增长5.2%。自2017年初以来,上海二手房市场始终保持低位盘整,目前绝对量已经处于近6年低位水平。

     易居地产研究院认为,其中有国庆长假的影响,也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因。鉴于目前绝对量已处低位水平,后续下降空间有限,但在政策面和资金面没有出现放松的情况下,预计短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整。[详细]

"寒流"来袭 楼市步入实质性调整

【需求全面降温 库存总量持续上升 一二线城市反弹明显】

    分城市看,四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%,其中广州以57.93%居降幅首位。一线城市成交同比增长11.32%,上海增幅明显,为40.77%。此前《每日经济新闻》曾报道,在今年国庆小长假期间,北京、深圳等城市的新房成交均持续低迷,众多楼盘项目推出特价房源吸引购房。

    值得注意的是,10月8日国务院常务会议对棚改安置政策最新定调,强调因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。10月底,新华社发文重申"中央遏制房价上涨的决心不会发生改变、决不会允许调控前功尽弃"。这表明,在房地产长效机制未完全建立之前,已建立的调控政策体系不会出现松懈,房价再次上涨的情况更加不允许出现。中原地产首席分析师张大伟接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

【融资去化各有难处 终端销售等"开源"面临压力】

    近期,多家房企密集公告,获得金额不等融资,陆家嘴、华远地产、龙湖、陆家嘴等企业均在11月内完成了数亿元到数十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计,11月以来,地产企业合计融资数额已超百亿元。行业龙头方面,万科A近日公告,根据公司资金计划安排和银行间市场情况,公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券,募集资金已到账,票面利率为3.15%。中国恒大则公告,将发行总额18亿美元的优先票据。华夏幸福同样公告发布美元债。

    张大伟认为,大部分房企融资成本平稳,尽管目前仍然处于高位。随着全社会资金成本走稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。 但也有业界人士表达不同意见。"自2017年以来,多个地产融资通道相继掐紧,既有的融资手段偏好于品牌效应好、回款能力强、储备资源多的行业领先企业。今年以来,许多房企出售资产的行为,就是融资撑不起扩张、主动收缩规模的表现。"某券商资产证券化人士对中国证券报记者表示.......[详细]

【行业竞争呈现新的态势 房企积极投身长租公寓等存量房市场】

    近期,万科系在房地产资产并购重组市场四面出击。嘉凯城此前公告,嘉凯城集团及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格,通过浙江产权交易所公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。上述出售资产被万科系公司以3.55亿元竞得。这已是近一个月来万科第三次并购地产资产。

    一些房地产关联行业逐步聚集焦点。今年以来,越来越多房企参与到建设运营长租公寓等存量房市场中,并以此发布了金额可观的住房租赁专项债券、专项ABS等融资工具。 王拥群预计,从二手房市场的年交易量看,未来三年,全国二手房市场年交易量将是新房市场的三倍左右。行业将整体转向存量房市场.......[详细]

【开发商或"以价换量" 部分房企或加速推盘】

    "金九"失色之后,"银十"同样成色不足。在严厉的楼市调控下,深圳楼市整体成交低迷,10月一二手住宅量价齐跌,购房者观望情绪浓厚。《每日经济新闻》记者注意到,其实今年深圳"731"新政后楼市就开始降温,买卖双方博弈加剧。之前"网红盘"华润城三期开盘出现的排队买房、"打新房"等现象已不再,取而代之的是多个楼盘开始了"特价房""分期付首付"、主动降价等现象;二手房成交的楼盘多多少少都略有调价,但幅度并不是太大。面对严厉的楼市调控,更有中介坦言:"深圳新房二手房不好卖,现在给客户推荐的多是商铺。"

    深圳中原研究中心分析称,年底开发商迫于资金压力和年底业绩压力,许多捂了很久的现房、准现房项目纷纷推出,部分开发商提前推出新盘增加销售量,新房访客量有所提高,但是成交转化率不高。预计后期开发商将保持快速的推盘节奏,新房成交量将有所回升,二手房成交量将维持低迷.......[详细]

【上海房地产开发贷款今年来首次回落 个人住房贷款增速持续下降】

    10月份上海房地产开发贷款减少14亿元,为今年以来首次回落,同比少减14.12亿元。按贷款用途分,房产开发贷款增加10.94亿元,其中住房开发贷款和商业用房开发贷款分别增加11.91亿元和减少1.15亿元,同比分别多增25.64亿元和少减19.68亿元;保障性住房开发贷款增加6.28亿元,同比多增0.85亿元。

    个人住房贷款增速持续下降。10月份上海新增贷款149.38亿元,同比少增83.44亿元,其中个人消费贷款增加105.28亿元,同比少增112.69亿元。按结构分,个人住房贷款增加53.18亿元,环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元,当月增速3.9%,环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点。据央行上海总部介绍,新增企业贷款主要投向微型企业,其中制造业贷款新增52.71亿元,同比多增100.59亿元;电力、热力、燃气及水生产和供应业贷款增加15.45亿元,同比多增2.19亿元;水利、环境和公共设施管理业贷款增加8.41亿元,同比多增10.15亿元。

供求关系转变 投资客"压力山大" 刚需购房风险小

    知情人士表示,在当前的楼市行情下,比起开发商,投资客的资金情况更加紧张。前段时间有市场消息称,深圳由于断供潮导致市面出现大量法拍房。不过,据媒体报道,近半年来,深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因是司法网拍的推广力度加大,网上录入的拍卖房源增加。深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。至于因为断供导致房源被拍卖的情况,目前并无确切的数据。

    严跃进指出,总体上看,刚需购房一般风险小,而对于通过融资的方式进入房地产市场的,当前房地产市场降温,肯定会带来压力。"后续楼市要看政策松动的时间和程度。即使有所松动,也基本以二三线城市为主,一线城市即便贷款政策上出现调整,限购政策松动的可能性也不大。"严跃进说,"从二手房交易的情况看,后市将比较低迷,因此目前对市场仍维持降温、没有反弹的判断。"......[详细]

专家如何看"拐点"?

【房地产投资增幅连续三月收窄 业内称楼市接近拐点】

    58安居客房产研究院首席分析师张波表示,房地产调控继续"稳扎稳打",房地产降温已成市场共识。他认为,国家严控资金流向房地产领域,开发商面临融资难,加快销售回款成为房企共识。在巨大的资金压力下,房企或进一步以价换量,加速销售资金回流。

    "统计局公布的1至10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但'金九银十'退烧,多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。"中原地产首席分析师张大伟认为,按照目前趋势,2018年全年,虽然全国房地产销售额依然将刷新年度历史纪录,但销售面积很可能与2017年基本持平,楼市已接近拐点。

    "全国1至10月房地产调控超过400次,刷新历史纪录,叠加房地产信贷政策收紧,投资者控制明显。同时,房价持续上涨几年后,购房者追高数量减少,投资者热度降低。"张大伟说。

【商品房销售疲软开始拖累房地产投资 楼市降温已成为市场共识】

    58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,总的来看,随着房地产市场调控继续"稳扎稳打",楼市降温已成为市场共识。不过,在整体降温的背景之下,依然呈现出一些差异化的表现。具体来看,主要有三方面特点:一是各地房地产市场差异化更加明显;二是品牌房企拿地态度出现明显分化。在规模效应的推动下,龙头房企和中部房企之间的分化较为明显;三是房企融资受阻之下全力加快销售回款。在当下房企融资难的现状下,进一步以价换量、加速销售资金回流,可能是众多房企在面临资金压力时,所不得不采用的方式。

    上海易居研究院研究员沈昕分析称,在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨,预计2018年底开发企业到位资金增速可能会继续趋缓,房企资金压力也将加剧。

【楼市快速发展时期已过 应该更关注品牌和对城市的贡献】

    11月13日,在新世界中国发布新品牌口号"予城新蕴"的媒体沟通会上,新世界中国董事兼行政总裁苏仲强表示,现在(房地产)市场不是快速发展的最好时机,快速发展时期已经过去了。对于发展商来说,将来不能卖掉(房子)就走人,不是单纯追求规模,还应该更关注品牌和对城市的贡献,不是活下去这么简单,还应该与同行一起活得更好。苏仲强直言,以往新世界中国比较低调,品牌影响力不如其他发展商,但现在在内地做了很多项目,所以转为高调一点,突出自己的个性。他进一步表示,房地产行业的发展进入了关键时期,以往模式已经不合时宜,新世界中国需要将自身发展理念清楚地告诉客户、合作伙伴和政府,这是新的发展方向。

    不过,黄少媚表示,虽然港资企业在内地并不是高速发展,但港商经过多次金融风暴冲击和世界经济缓慢的周期性洗礼,其发展自有节奏。新世界中国在中国内地已经找到自己的发展路径,即以在内地发展的最强优势,去做各类优质住宅社区、大型综合商业地标、商场、写字楼及酒店等多元化业务。

楼市冷清致首付贷需求收缩 贷款中介密集推销住房抵押贷款

    《证券日报》记者暗访多家贷款中介发现,住房抵押是中介非常乐于推荐的贷款方式。"抵押贷款额度高、利率低、期限长",某号称专职贷款服务14年的贷款公司的工作人员张女士对本报记者表示,"填报资金用途方面您不用担心,我们收取了服务费,肯定帮您设计好方案,后续也不会被银行追责。"

房产抵押类理财自诩产品安全 资深律师提示"入坑需谨慎"

    《证券日报》记者随后调查了解到,上述财富管理公司的主业就是撮合此类融资和投资的需求,而类似的机构或平台还有很多,甚至于还有第三方平台专门集合此方面产品并进行推介。不过,资深律师提醒,此类理财同样"投资有风险,'入坑需谨慎'"。过去,由于楼市火爆,尤其是北京这种一线城市的房价整体呈现上涨态势,因此房产变现能力较强。但是,在目前价格下跌和成交清淡的背景下,房产的变现能力大打折扣。

统计局解读10月房价:各地精准施策 促房价回归理性

    10月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

    10月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个,与上月相同,最大降幅为0.5%;上涨的13个,增加 2个,最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为1.0%;上涨的12个,与上月相同,最高涨幅为13.3%。

为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨?

    首先:限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格失真,相比新建住宅限价,二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经市场过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调,但最近对双合同的监管使得统计上的新房价格依然上涨。

    其次,部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧,比如北京等城市的公积金政策收紧,在10月份对二手房市场影响更大。第三,从预期看,二手房价格下调将是开始,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。

    预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。.......[详细]

本期编辑:张明富 才山丹     627425843@qq.com