我国REITs市场总市值破2000亿元 产品数量为亚洲第一

    本报讯 （记者毛艺融）四年前，首批公募REITs在沪深证券交易所上市，公开募集基础设施证券投资基金（REITs）这一创新品种开始进入国内投资者的视野。

    四年里，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量为亚洲第一。

    在证监会的指导下，上交所正引领国内REITs市场的建设发展。从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，截至目前，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元；从二级市场交易看，沪市REITs2025年以来的日均成交额约4.37亿元。从一级发行到二级交易的全链条，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右，上交所正着力打造国内REITs市场建设发展的主阵地。

    以优生态促发展

    市场化价格机制助力“好项目好待遇”

    自首批REITs产品上市以来，我国REITs市场已走过四年的发展历程。

    从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最终确定发行价格。

    当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。记者了解到，近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，充分激发了市场投资人的热情，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二。

    从二级市场来看，上交所已上市的44只REITs中也涌现出一批“排头兵”项目，这些项目得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与、重要机制逐步建立，市场价格表现在各自行业内名列前茅。

    在市场化的价格形成机制下，投资者对于“好项目”的认可会自发地发挥市场筛选作用，其具体表现就是二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。记者观察到，这些市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上、最高超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，显著高于全市场平均水平，已走在全市场前列。

    除了市场认可外，对于“好项目”参与方，上交所充分发挥交易所债券条线在市场服务、融资审核、持续监管、投资交易等全链条的综合服务优势，支持其建好REITs平台，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。

    “REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。”某资深市场人士表示，“经过改革，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好做出合理决策，市场资源配置效率显著提升。”

    市值分红多点开花

    各方获得感持续提升

    REITs市场自诞生四年来，以优异的价格表现和稳健的分红回报，赢得资本市场投资者的青睐。截至目前，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元。其中，沪市44只REITs的市场表现尤为突出，总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30%，尤其是2025年以来涨幅超过20%。

    得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益。从沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。

    除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%，其中，市政水利、消费、保障房的表现尤为突出，除权涨幅均在55%以上。

    一位资深人士告诉记者，“根据公开信息，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会愈发丰富，产品创新日益繁荣，市场化程度持续提高，使得REITs市场各参与方的获得感、参与感不断提升。”

    “首发+扩募”双轮驱动

    市场持续扩容增类

    截至目前，上交所已上市REITs产品44只，数量较2023年底增加一倍，常态化发行成效显著。资产类型上，沪市已上市的类别中包括了百货大楼、社区商超、奥特莱斯、商业综合体等，底层租户更是涉及零售、餐饮、服务、娱乐等不同业态，形式比较多元丰富。

    未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱。

    持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。当前我国多层次REITs市场已初步成型：Pre-REITs聚焦于资产培育和成长，资产尚处于起步阶段；类REITs的底层资产相对更成熟，固收属性较为突出，是不动产资产证券化的初步尝试；持有型不动产ABS已能够产生期间现金流收益，且具有更加鲜明的权益属性，是不动产资产证券化布局下的重要创新。

    展望未来，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升；REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容；REITs平台将更具市场活力和自驱力，不断推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升，成为我国盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具。

    上交所表示，将持续发挥资本市场服务实体经济作用，为REITs市场各方做好服务，为REITs市场的建设发展保驾护航。

（编辑 贺俊）