第三轮土拍的三个“调整”

    王丽新

    11月24日，苏州启动第三轮土地拍卖。首个拍卖日，8宗地块全部出让，仅2宗溢价成交，总成交价120.64亿元。

    截至目前，据笔者不完全统计，北京、杭州、上海、深圳等15个城市公布第三轮土地拍卖信息。其中，无锡已完成第三轮土拍，无流拍，总体溢价率为0.05%，平稳收官。整体而言，与第二轮集中供地相比，第三轮集中供地已经从出让细则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。

    第一，降低保证金比例，延长土地款支付周期。比如，成都、无锡、济南、苏州等城市均下调了保证金比例。苏州将保证金比例从第二轮集中出让的30%-50%全部下调至30%，并将土地出让金首付款比例由之前的60%降至50%。广州部分地块取消了一个月内一次性付清全款的要求，允许最长六个月内付清。南京、杭州在第三批集中供地规则中明确放宽房企拿地资质，由一级或二级降至为三级。深圳在配建要求方面进行调整，将第二批集中供地规则中的“全年期自持的租赁住房”的配建要求调整为“可售公共住房”。

    无论是放宽参与土拍房企的资质、调整保证金缴纳比例，还是延长土地款支付周期，聚焦要点都是进一步降低开发商资金占用成本，缓解房企现金流压力，提升拿地积极性，从源头保持房地产投资稳健。

    第二，加大土地出让规模。从历史数据来看，鉴于每年“金九银十”房企回款较高，接下来的两个月一般是土地成交高峰。一是由于各地为了完成年度任务，四季度一般会加大土地供应；二是房企年尾在销售端“储粮”丰沛，买地较为积极。

    从当前已发布的第三轮集中供地信息来看，多数城市加大了土地供应规模，且扩容供应力度较大。如深圳、苏州、南京、上海、济南与合肥的第三轮集中供地规划建筑面积，与第二轮相比实现100%以上的增长。苏州的土地供应增长率更是高达184.2%。或许，前两轮土地出让过程中，流拍地块及中止拍卖地块较多，导致最后一轮供应力度加大，预计后续多个城市会大概率提升第三次集中供地力度。

    第三，释放更多优质地块，提高房企拿地积极性。土地红利时代下，一个城市的核心区优质地块通常都是地王和高价地的“胚子”，更是开发商争相举牌的标的。地段决定利润以及销售速度，当下亦是房企看重的投资铁律。

    从目前公布的第三次集中供地信息来看，成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市核心区的供应规模均有明显增加。以杭州为例，最受房企追捧的拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，申请勾地的房企达到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合计报名10宗土地。

    有业内人士算过一笔账，即便有些土地按照最高溢价率上限成交，净利润率仍旧有约10%的空间。显然，相比第一次集中拍地，某房企拿地后高呼只有2%净利率而言，预留了房企盈利空间，自然提高其拿地积极性。

    种种迹象显示，与前两次集中拍地不同的是，第三轮土地集中供应进行了细致的调整，适度放松拿地门槛，预计将降低流拍率。但细则的变化背后，控制溢价率、防止土地金融化、杜绝炒高地价的主旋律仍未动摇！

（编辑 乔川川）