民营房企重启境外融资 新城发展拟发行3亿美元优先票据

    本报记者 陈潇

    6月12日晚，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）母公司新城发展控股有限公司（以下简称“新城发展”）在港交所公告称，与国泰君安、海通国际等机构签署协议，拟发行3亿美元、2028年到期的优先票据，所得资金将主要用于同步购买要约。

    “当前，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场进行发债。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，此举为其他民营房企重启境外融资提供参考，有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心。

    公告显示，该笔票据发行所得款项总额约2.94亿美元，将用于为同步购买要约提供资金，预期票据发行将于2025年6月26日完成。6月12日，新城发展发布的另外一份公告显示，公司将通过现金购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据（2025年7月票据），未偿还本金金额为3亿美元。

    “新城发展倾向于借助美元债优化债务结构，偿还到期债务，该策略在当前环境下具有稳健性，通过‘以新偿旧’可避免短期债务集中到期引发的流动性风险，保障公司运营。”刘水表示，若发行成功且市场反应良好，能以相对合理成本筹资，提升资本市场信心，为后续改善融资环境创造条件。

    从票据利率来看，新城发展此次发债年利率达11.88%。“从融资成本看，本次美元债询价区间在11%－13%，在当前环境中偏高。这一方面源于美元利率维持高位及美联储观望态度；另一方面反映房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券仍要求较高风险溢价。”刘水表示。

    值得一提的是，近期，新城系上市公司融资动作频频，除本次美元债外，新城系上市公司新城控股5.63亿元“吾悦广场”相关ABS也于6月初获上交所受理。

    新城发展公告显示，公司2024年全年营业额约892.27亿元，其中商业物业管理服务及租金收入约120.33亿元，同比增长13.9%，但公司权益持有人的净利润仅为4.9亿元，同比下降44.1%。

    不过，新城发展仍具备一定的现金流支撑能力，尤其在商业资产运营方面表现稳健。截至2024年底，公司在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达200座，已开业数量达173座，出租率达97.97%，为债务偿还提供较强的经营性现金流支持。

    “当前民营房企的偿债能力对销售回款依赖较高，销售端的不确定性是主要变量。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，但新城发展这类具备稳定商业运营能力的企业，凭借“租金现金流+资产再融资”的组合路径，有望更快缓解资金压力。

    在行业层面，此次新城发展的成功发债也为市场注入信心。早在今年年初，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）就曾发行5亿美元债，在行业调整期，率先为房企美元融资“探路”。不过，相较于拥有央企大股东背书的绿城中国，新城发展作为纯民营背景企业进行美元债发行，具有更强的信号意义。

    严跃进认为，未来，随着市场情绪改善与政策持续加力，有望带动更多优质民营房企重新进入境外融资市场。但整体来看，这一进程仍将是渐进性的，短期内尚难出现大规模集中发债潮。

    刘水表示，绿城中国、新城发展之后，预计更多优质民营房企可能重启境外美元融资，但进程取决于市场环境、政策导向及企业自身资质多重因素。