本报记者 李昱丞
近期，万科在经营性不动产方面融资动作不断，相继试水商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、消费类REITs，利用存量资产拓宽融资渠道。
对此，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示，万科利用经营性资产拓宽融资渠道的举措不仅可以优化公司的资本结构，提高公司的融资能力和信用评级，还可以为其提供稳定的资金来源，以支持公司的长期发展。
拟发行14.35亿元CMB
11月28日晚间，万科披露称，为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道，拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并于2023年11月27日获得深圳证券交易所的无异议函。
具体来看，万科拟向六家子公司提供14.35亿元的借款，并拟将股东借款作为基础资产，转让予由华泰证券作为管理人设立的资产支持专项计划并发行资产支持证券，万科及下属子公司提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。
万科上述子公司主要以旗下经营性不动产提供担保，包括北京奥林项目、北京住总万科广场3号楼的部分物业、北京住总万科广场4号楼的部分物业、福州白马路万科里等。获得资金后，万科上述子公司将用于生产经营活动的资金支出，包括但不限于偿还贷款、补充流动资金、项目投资，但不能直接用于支付土地款。
“发行CMBS可以有效地筹集资金，满足企业业务发展的需求。这种融资方式既能拓宽融资渠道，又能降低对传统融资方式的依赖，从而降低融资成本。”Co-Found智库研究负责人张新原对《证券日报》记者表示。
柏文喜认为，通过发行CMBS，万科可以将部分流动性较低的经营性资产转化为可交易的证券，从而提高资产的流动性。
值得一提的是，万科此次拟发行的CMBS在此前获得的500亿元直接债务融资工具框架内。公司2022年12月16日召开2022年第一次临时股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具，包括公司债券、中期票据、资产支持类债券等，授权的有效期自股东大会通过议案授权之日起36个月。董事会在获取股东大会授权的同时，将上述授权进一步转授权予公司总裁及其转授权人士。
万科方面表示，公司总裁祝九胜已在上述授权范围内决策同意发行本次CMBS。
消费REITs助力盘活存量项目
不仅是CMBS，万科还积极利用REITs打通商业项目的退出通道，在消费类REITs方面饮到了头啖汤。11月27日晚间，万科公告称，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。
公告显示，中金印力消费REIT由万科联营公司印力集团担任发起人，其募集份额总额为10亿份，目标基础设施资产为杭州西溪印象城，印力集团下属企业印力商用置业有限公司为基础设施项目原始权益人。
资料显示，杭州西溪印象城商业建筑面积为144125.83平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，2022年总营业额超过人民币35亿元，2023年上半年营业额突破人民币21亿元。2014年-2022年杭州西溪印象城年加权平均出租率为98.2%，截至2023年6月30日出租率达到99.2%，估值达到人民币39.59亿元。
万科在公告中表示：“中金印力消费REIT如成功发行，将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。”
“中金印力消费REIT的获批意味着万科在探索资产证券化方面取得了新的突破。通过发行REITs，万科可将旗下部分流动性较低的资产转化为可交易的基金份额，从而盘活资产。”柏文喜认为。
（编辑 闫立良）
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