本报记者 王丽新
险资配置地产资产，不管是以战投身份成为房企大股东，还是购置商业地产资产，这种金融搭配地产资产的收并购案例并不鲜见。房企处置资产或者计划引入大股东时，险资也历来是很痛快的“买家”。
6月8日，据中间服务商戴德梁行公布，和谐健康保险收购北京SK大厦，成交额90.6亿元。这不仅刷新了疫情后国内大宗交易市场成交记录，亦有可能成为2021年中国单体项目最高金额的交易。
“SK大厦是资本市场部继钻石大厦之后，短短一个月时间在北京公布的第二宗交易。”戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵向《证券日报》记者表示，全世界门户城市的核心资产都是各类资金必须配置的资产类别，作为保险公司，配置优质的商业地产符合险资的投资逻辑。
险资再配地产资产
SK大厦，坐落于朝阳区建国门外大街甲六号，紧邻长安街，是北京CBD核心区地标写字楼。作为高端5A甲级办公楼，SK大厦多年来以其核心区位优势吸引着世界500强及各行业龙头企业入驻。
据《证券日报》记者了解，该项目前身最伊始为中环世贸中心，2005年由原开发商华熙以在建工程形式转让给凯德，并更名为凯德大厦；2008年凯德将该大厦出售给韩国SK集团，同步更名为SK大厦。
彼时，SK集团斥资33.4亿元将大厦收入囊中，用作集团的中国总部。资料显示，SK集团（SKHOLDINGS）是韩国第三大跨国企业，主要以能源化工、信息通信为支柱产业。而90.6亿元的对价，意味着大厦在13年间升值57.2亿元，约1.7倍。
根据和谐健康主动披露的公告，其与SK集团达成交易，获得北京新锦成房地产经营管理有限公司100%股权，北京新锦成持有的SK大厦也一并转让。记者查询发现，北京新锦成目前已经完成工商信息变更。
众所周知，保险资金负债端的特点是久期长，资金体量大，资金来源稳定，所以需要配置能够穿越周期、来源稳定的资产进行配置，地产资产是符合这样的资产特性的，能够抗通胀，能够穿越周期。鉴于此，地产资产历来是险资配置资产的标准标的，关键点在于商谈收购交易价格的博弈，以及对后续投资回报率高低的预判。
“SK大厦本身也属于甲级写字楼，楼内面积被多家头部金融和咨询类企业长期租用，租户结构和稳定性均处于较高水平，该物业未来仍然具有一定的升值空间。”贝壳研究院商业地产分析师郑中向《证券日报》记者表示，与住宅不同，核心区域的商办物业一直处于供不应求状态，老旧项目也会吸引到资本对其进行翻新。因为非核心甚至远郊区域的物业若经营不善，易出现空置率高企和大量租户流失的现象，无法产生稳定现金流的商办物业较难得到投资者的关注。
出击地产资产好时机？
今年4月份，泰康入局阳光城，实现长期共赢目标的前提是阳光城兑现业绩及利润增长的承诺，而在此期间可以与泰康开展多维度的深度合作。事实上，多数头部房企股东名单中都有险资的身影。当然，一线城市核心商业地产资产亦是险资配置地产资产的首选标的。
“险资一直以来就积极参与持有或购入一线城市核心区的写字楼资产。以北京为例，泰康保险集团在全市持有多个高品质项目。”郑中向《证券日报》记者介绍，比如金融街的泰康国际大厦、平安保险集团持有的平安国际金融中心等，一线城市尤其是北京核心区的甲级写字楼资产一直都被视为优质物业，当前的全球经济形势尚未明朗，购入能够产生稳定现金流的国内核心区域优质物业是较为稳健的投资选择。
“商业地产，尤其是核心资产，在海外都是有各种机构持有，国内这两年‘三道红线’和各种对开发商的调控政策，导致各大房企有处置资产的需求，我们相信市场会尽快调整到一个新的平衡，在开发商手上运营管理优质的资产，将会具备更好的流动性。”刘兵向《证券日报》记者如是表示。
换言之，开发商处置沉淀资金较重较长资产之际，是险资或者部分金融机构出击之时，不管估值几何，毕竟买方的价格话语权加重了。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示：“北京市场长期以来一直受投资人重点关注，大宗成交连续三年突破500亿元。资本市场部团队作为市场引领者，上半年在北京已经促成了百亿成交，充分彰显了团队的专业水平与不俗实力；未来资本市场部也将继续发力、为更多投资者觅得优质投资机会。”
“经过去年的疫情，今年各类投资人的表现都非常积极，不止是保险公司，内外资的私募基金和各大自用机构都是活跃的潜在买家。”刘兵向《证券日报》记者表示，目前看下半年的交易会更加稳定向好，保险资金也并不是今天才开始配置该类资产，戴德梁行过往几年协助多个险资配置了房地产资产，作为险资一定要寻找核心地段、运营稳定的非住宅类资产作为投资标的。
另据贝壳研究院预计，下半年北京市场会继续出现优质物业的大宗交易行为。“作为全国信息技术类企业最为集中的地区之一，中关村-上地区域在近半年内出现了三笔大宗交易；在极为有限的新增供应下，该区域的可售商办物业将更为抢手。”郑中向记者表示，从目前的市场趋势来看，北京大宗交易的主要买家为信息技术类企业和国内外基金，险资的投资策略相对更加稳健。对于所有大宗买家而言，都希望收购预算范围内能够产生稳定现金流的核心区域资产。
（编辑 崔漫 白宝玉）
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