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“老破小”有价无市 北京地区老旧二手房成交低迷

2020-04-20 06:23  来源:中国证券报

    近日,中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现,北京地区二手房成交出现较为明显的分化,次新二手房普遍比非学区“老破小”二手房成交量大。受疫情影响,老旧小区缺乏物业管理、户型通风采光等居住条件欠佳、对购房者首付及贷款要求高等弊端被逐步放大,且价格并没有出现下调,部分房源近期还有上调价格的记录,都是这些老旧二手房成交遇冷的原因。从政策面看,老旧小区改造频获支持,改造进度也按下快进键,对老旧小区未来的成交或起到一定助推作用。

    “老破小”遇冷

    “北京所有的住宅都可以上学,但是知名学区只在海淀、西城、东城,这些地区部分楼盘是‘学区房’,其他都不属于严格意义的学区房。城区老旧小区中,学区房卖得还可以,除了学区房以外的‘老破小’,最近成交都不太好。”位于北二环外学院路附近某中介从业人员李雪(化名)对中国证券报记者表示。

    据李雪介绍,她负责的片区很多是银行单位分下来的公房,房龄在1985年前后。在疫情发生前,这些房源在公房房源里属于品质较好的。“1985年左右的房子带电梯本来就很少,房子外立面被多次粉刷过,又毗邻地铁和高速路口。和同一价位的板楼以及离地铁较远的新楼相比,具备一定的优势。”

    “购买‘老破小’的客户分两种,一种是年轻的刚需客户,另一种是对医院、地铁等公共设施有特殊要求的。受疫情影响,年轻的刚需客户普遍对小区环境要求提升,而楼龄长的小区基本是没有物业的。此外,楼龄长的小区很少有装修,且客厅多数是没有窗户的暗厅,通风和采光效果都有较明显的弊端。经历过隔离后,人们对居住环境的要求发生了较大的改变。之前希望把房子买在医院旁边的人,现在也改变了这个想法。”位于蒲黄榆片区某中介销售人员宋欢对中国证券报记者表示。

    除上述因素外,中国证券报记者了解到,很多楼龄较高的小区,虽然仍可以贷款,但是贷款期限和贷款方式已经受到较大影响。

    “目前,北京1970年之后的房子都可以贷款,但是楼龄太长的房源,贷款期限会受到影响。1980年左右的房子,只能贷款10年左右,且不能正常公积金贷款,商业贷款期限也比正常房源短很多,这就要求客户还款能力或首付相应提高。很多刚需买房者经历疫情后,贷款额度和首付付款方式都趋于谨慎,也是导致目前‘老破小’成交受困的一大原因。”位于刘家窑附近某中介人士说。

    从成交量看,中国证券报记者走访发现,多家房龄较高的楼盘所在片区门店,近几个月基本没有成交。“老小区既要看业主报价,也要看购房者的需求。最近很多小区都没有成交。”位于西二环附近某公房中介销售人员称,“虽然不好成交,但是很多业主并没有降价,有的房源还上调了报价。我们知道不能成交,但还是要尊重业主的调价选择。”

    老旧改造按下快进键

    多位老旧小区销售人员对中国证券报记者表示,未来,这些老旧小区会进行外立面和物业方面的改进。比如,对楼体外立面进行统一刷漆,对楼道进行统一刮瓷,对没有电梯的小区加挂电梯,增加小区绿化及公共健身设施等。

    “如果不是受疫情影响,很多老旧小区的改造已经开始进行了。”位于蒲黄榆地区某老旧小区中介销售人员说,“目前,老旧小区基本都没有物业费,只有5毛钱左右的垃圾费。因为缺乏相应的管理,看起来杂乱无章。一旦统一改造,有了相应的社区和物业管理,就会大变样。老旧小区的位置一般都在地铁附近,外部环境改观后,预计对成交和价格都会有正面影响。”

    从政策面看,老旧小区改造频获支持,改造进度也按下快进键。

    4月16日,在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上,住房和城乡建设部相关负责人对外表示,今年将继续加大老旧小区改造力度,各地计划改造老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,改造数量是去年的一倍。

    住房和城乡建设部指出,目前已指导山东、浙江两省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8个城市开展老旧小区改造深化试点工作,已形成了一批可复制可推广的经验做法。2019年,各地已改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。今年将进一步建立健全老旧小区改造组织实施机制,按照居民意愿,推进改造项目有序实施,完善小区长效管理机制。对于改造的资金,中央给予补助,落实地方财政支出责任,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

    4月17日,中共中央政治局召开会议,会议强调要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。

    仍处复苏阶段

    国家统计局数据显示,2020年1-3月份,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。其中,住宅销售额下降22.8%,办公楼销售额下降36.8%,商业营业用房销售额下降39.8%。

    诸葛找房数据研究中心王小嫱对中国证券报记者表示,疫情下,购房者对房屋所有权和房屋品质有了更深刻的认识,购房意识进一步加强,是3月份房地产回暖的主要原因。

    58安居客房产研究院分院院长张波指出,从统计局数据可以看出,房地产市场复苏节奏整体较好。热点城市土地市场热度回升,叠加3月份整体有序复工复产,对市场起到明显带动作用。从市场表现看,一二线热点城市3月整体市场回暖的趋势已形成,且部分城市的实际交易量也开始恢复到去年12月水平。尤其是深沪高端项目的热销在市场上赚足了“眼球”,但市场总体依然处于复苏阶段。预计二季度市场出现报复性反弹的几率相对较小,因为房价整体波动性不大,房企打折力度和广度将有可能收窄。虽然市场侧的稳定情绪会不断增强,但是无论是新房还是二手房,预计都很难达到去年“小阳春”的同等水平。

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