本报记者 王丽新
“没有运营的内涵和资本的助力，产业地产就很难走得长远，走得健康，很难去体现服务实体经济的生产性服务业这种根本属性。”日前，火花S-Park执行董事宋振庆在“2019中国产业地产30强榜单发布会”上表示，中国产业地产有40年历史，发展至今，“封闭式操盘、平台化运作、资本化助力、闭环性平衡”的片区综合开发模式，在中国城镇化和产业化仍有巨大空间的前提下，是利于行业发展的商业模式。
“中国经济发展到今天，园区建设和运营也进入了深水区，不像过去，一个文件就能解决所有问题。”中国电建地产集团产业地产事业部总经理谈晓君向《证券日报》等媒体表示，前40年是野蛮生长的时代，现在大家开始慢慢意识到，必须要有好产品出来，还必须要有技术壁垒。快时代已经渐渐远去，未来的40年，一定是慢功夫时代，需要大家把心沉下来去研究自己哪一招可以在这里立足，要练好“降龙十八掌”，才可以防身，可以生存。
而对于园区运营，传化科技城总裁陈涛表示，实际上，产品设计阶段定位是什么，就决定了未来运营的质量。而运营的价值体现在能够留住招进来的企业。比如说，有工商代办、提供会计和人才招聘等服务，已经不是园区运营的稀缺服务了，这已经变成了标配，未来运营的稀缺性取决于能够满足企业的痛点需求。
更重要的是，众多产业地产运营商的共识是，资本是助力产业地产发展利器，尤其可以登陆资本市场。12月20日，中新集团登陆上交所，正式挂牌鸣锣上市，重新刷新了资本对产业地产的认知，也融化了中国开发区主体公司20年主板IPO的层层冰雪。
对此，宋振庆认为，中新集团以园区开发运营为主、以绿色公用业务和非住宅房地产经营为辅的“一体两翼”主营业务格局非常健康，走出一条“专业成就产业、政企良性互动”之路。
不过不管怎么说，作为企业，盈利才对投资者有所交代，但产业地产沉淀资金较大、运营周期长、盈利难一直是行业痛点，在这一点上，所有企业都在寻求盈利创新之路。
据《火花S-Park中国产业地产盈利模式创新研究报告》显示，中国产业地产行业诞生40年来，之前的盈利模式是在封闭和被迫的情况下“自发”形成的，原有的很多企业虽然盈利，但这种盈利模式与政府让利、地产红利有很大的关联性，不是很明确和清晰，未来在更加规范和竞争更加白热化的行业环境下能否继续依靠这个“自发”盈利模式，具有很大的不确定性，企业对此也缺乏清醒的认知。
而很多新进入这个行业的企业，对现阶段和未来一段时期如何以产业园区这个载体和平台塑造盈利模式没有太大的把握，感觉这个行业资金沉淀量巨大、运营周期长、盈利点不清晰，资金投入匹配和节奏把控难以明确，整体盈利模式具有隐蔽性、模糊性，很多赚钱路径，不深入到对方长周期的观察中很难被察觉和理解。
所以，宋振庆认为，产业地产行业需要构建一种“自觉”的盈利模式，那就是整个行业的参与者通过对丰富多样的盈利时间的总结，对自己的盈利模式加以自觉调整和设计，形成丰富多元的盈利模式，即所谓的产业地“盈利组合拳”和“进化盈利链”，使其更具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性、健康可持续性等特征，这才有利于整个产业地产行业稳健长期的发展下去。
宋振庆进一步表示，未来产业地产的重要趋势必然是“从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务”，最终走上一条“手艺活儿+产业IP+廉价资本”结合共生共赢的道路。
（编辑 白宝玉）
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