我国当前处于经济转型的关键时期，国家经济的长远发展，制造业的转型升级，都离不开内需的支持。内需则包括投资和消费两方面，而投资回报率的增长从根本上也是受到消费能力的制约。目前我国消费的一大主要矛盾便是由于高房价导致的，居民用于房屋购置的支出占比过高问题。
据相关数据统计，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增长22.1%，占人均消费支出的比重为36.3%，为消费的最大占比。显然，在高房价现状和供给刚性的制约下，像北京这样的核心城市，当前需要大力发展住房租赁市场，降低购房需求和减少住房支出。而这也成为新时期房地产调控政策的主要着力点，且符合前期中央政治局会议所提到的房地产市场长效机制的建立。
集体土地助力租赁住房发展
北京万科6项目年内齐开工
不过，租赁住房市场如火如荼发展的同时，北京市租赁住房短缺、品质较低、安全管理欠缺的问题也逐渐地暴露了出来。
目前，大兴、通州、昌平、朝阳等区域承接了北京市主要的租赁居住人口。据北京市城市管理委员会发布数据显示，2018年北京市全年共拆除相关违建5985万平米，而同年北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。违建的拆除直接导致了租房市场供给的减少。贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。
这也导致近年北京房租快速上涨，大部分区域平均每年租金涨幅达到10%，给居民生活带来巨大压力。
同时，当前北京租赁住房市场中，大量租赁住房的供应仍然依靠严重老旧的小区，这些都不能够满足人们日益提高的居住需求，也与北京快速发展的城市面貌所不匹配。
实际上，在面临“居住供应不足”、“房价过高”等问题时，全国都确立了加大租赁住房供应，完善“租购并举”的住房保障体系，既能够保障居民的基本居住需求，同时也希望能够引导民众建立合理的住房消费阶梯理念，尤其是广大年轻人，可以先通过租房解决居住问题。
而要加大租赁住房供应，必须增加租赁住房建设用地的供给。北京市发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（376号文），既解决了当前北京等一线城市市区内国有建设用地不足的问题，又充分盘活了农村集体建设用地，提高了集体土地集约利用水平，实现建设用地减量发展，推进了北京市土地供给侧结构性改革，也加强了北京城市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系，加快非首都功能疏解，促进城乡一体化发展建设，可谓是一举两得。
当前，北京长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类，但随着集体土地建设租赁住房项目的陆续上市，未来3-5年新建项目（集体土地）市场占比将超过90%（17-18年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3-4万间租赁住房），且持续增加。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间极大补充北京租赁住房的供给。
万科作为全球五百强企业，在推进城镇化和城市发展过程中，也确立了城市配套服务商的战略定位，致力于为我国城市建设与发展持续提供全面、系统的优质配套服务。租赁住宅业务作为城市配套服务的重要一环，也是万科主营业务之一。当前在北京市内，万科旗下租赁住宅品牌“泊寓”已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。
在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，北京万科也始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。当前在北京已经获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。
据悉，目前万科负责的6个长租公寓中已经有2个正式施工（高立庄、成寿寺），剩余4个（草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖）也基本上都会在今年正式开工。高立庄、成寿寺项目都将于年底完工，高立庄项目目前已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租。2020年1季度末、2季度初正式开业上市。其余几个项目也会在2021-2022年陆续上市开业。
万科赋能租赁住房项目
打造新型共享复合社区
值得注意的是，租赁住房不等同于传统的住宅社区，人流量更大、人员组成结构更复杂，因此新型的租赁社区中需要更加科技化的社区管理体系，保障租赁社区中居住人员的安全；也需要更加精细化的服务体系，提升租赁客户的居住体验；更需要在充分考虑周边产业配套的情况下，保证区域的职住平衡状况。在增加保障租赁住房供应后，也能够充分保障租赁维持在一个合理的水平。以丰台高立庄租赁住房项目为例：项目开间产品定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金70%-80%，既能够保障居住品质，也能降低租赁成本。
同时，新建的集体用地租赁住房项目周边，大多原来都是传统的村里的板房，使用效率低。由于原始工场及厂房的转移，周边现有产业人口大多以科技和新白领为主。占据优质的地理资源，租金高，但并没有真正与周边租金所匹配的适合居住空间，业态规划单一、街道形象冷漠、社区关系孤立、市井生活缺乏。对此，万科方面表示，新型的租赁居住社区并不应该是这样的，而应该是全新的“共享复合社区”。
因此，在高立庄租赁住房项目中，万科实现了产业园区从简单企业聚集V1.0，到产业集群V2.0，再到创新集群V3.0的华丽蜕变。在高立庄社区，坚持着以产业、研发的核心功能为主，以城市功能为辅的初心，秉持着以“人的尺度”为核心，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。
而为了适应年轻人的需求，万科在高立庄租赁住房社区中打造了一个云中图书馆，这是一个公共空间，在云中图书馆中大家可以看电视，读书，分享，交流，每个节日都会组织活动，让同一个社区的住户形成一个社群，有互动有故事发生。
此外，万科还对租赁住房项目进行了科技赋能，包括绿色的社区管理系统、安全的人员管理体系和智能的响应体系。
行业发展仍需政策支持
不过，有业内人士指出，虽然集体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口。但是当前集体土地建设租赁住房中不可转让退出的要求，导致企业需要承担50-70年的全部经营风险而没有正确的退出途径。这也极大的提高了企业的经营风险，降低了参与热情。因此需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成进入-退出的闭环。
而目前央行正式对外寻找首批公募股权reits项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。
据悉，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，规划建设约15.6万㎡租赁住房，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。“长租公寓作为持有型资产，在一线城市市场规模与需求量大，未来建成后可持续提供稳定收益。”上述业内人士指出。
此外，租赁住房行业快速发展的同时，越来越多的玩家加入到市场中。从业者的增多在加速行业发展的同时，参差不齐的玩家也会给行业带来更多的问题。鼎家公寓的破产便点燃了长租公寓领域的第一个“雷”。无独有偶，紧接着GO窝公寓、Color公寓、寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲等长租公寓接连资金链断裂，2018年共有超10家长租公寓（分散式为主）机构先后出现问题暴雷。仅仅鼎家公寓一家企业的问题就导致4000户租户成为直接受害者。据统计，从2017年2月份到2019年3月份，一共有20家长租公寓先后关闭，数万人受到严重损失。究其原因，长租公寓的暴雷皆是由于运营商经营能力有限，资金实力不足从而导致资金链断的结果。但长租公寓的暴雷后的恶果往往都是需要由租客业主一起买单。可见租赁住房对从业者的运营能力及资金实力都有较高要求，为充分保障租户及业主的权益，应该增加更多的监管机制，保障行业的健康发展。
对此，有行业分析师表示，租赁住房行业对于资金的要求较高，需要企业有健康的现金流管理能力。前序暴雷的长租公寓都是因为资金链断裂导致，而为长租公寓企业提供更好的融资政策，则能够更好的培育租赁行业。当前，根据“市规划国土发（2018）327号”文，集体土地建设租赁住房的，不可用于抵押，给大部分项目实施主体在融资层面造成了较大困难，大企业需采取信用担保的方式才可获取银行融资，极大的降低了企业参与的热情。
“如果想要快速培育起这个市场，相关部门还需加强融资及减税降费等政策支持力度，才能更好的建设达到人民对美好生活要求的租赁住房。”上述行业分析师认为。
（编辑 王江浩）
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